Investissement immobilier : Le guide complet

Quand investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier doit se faire le plus tôt possible pour profiter d’une rentabilité maximale. En commençant à investir lorsqu’il est jeune, l’investisseur augmente ses chances de se constituer un patrimoine conséquent.

Pourquoi ? Parce que lorsqu’il investit dans un bien, l’investisseur rembourse son prêt plutôt que de payer un loyer à un propriétaire. En somme, plutôt que d’investir pour consolider le patrimoine d’un autre, l’investisseur consolide le sien.

Donc concrètement, en commençant à investir tôt vous pouvez vous constituer un patrimoine et le valoriser pour investir les fonds perçus dans de nouveaux projets.

L’investissement immobilier de jouissance

Cet investissement consiste à acheter un bien immobilier pour y habiter. Vous bénéficiez directement de la jouissance du bien et vous constituez ainsi votre patrimoine.

Une résidence principale est souvent le premier investissement immobilier réalisé au cours d’une vie. Il présente l’avantage majeur de pouvoir être financé exclusivement par un emprunt et de bénéficier de l’effet « levier » du crédit. C’est un investissement très rentable puisque cela vous évite de « perdre » de l’argent dans un loyer.

Attention toutefois, la somme d’argent en jeu est conséquente. Il faut donc veiller à certains préalables pour vous assurer que votre achat soit un bon investissement :

• Vous devez prendre en compte les divers frais dans votre plan de financement : Être propriétaire engendre des frais que n’a pas un locataire (taxe d’habitation, impôt foncier, frais de notaire…). Vous devrez donc en tenir compte pour conserver un niveau de vie suffisant.
• Vous devez choisir un logement dans lequel vous vous sentez bien : Dans le cadre d’un investissement immobilier de jouissance, que ce soit pour votre résidence principale ou secondaire, vous allez habiter dans le logement. Il est donc important de choisir un appartement ou une maison où vous vous sentez bien.

Vous devez veiller au potentiel du bien : Pour un investissement réussi il est préférable d’opter pour un bien qui vous permettra de réaliser une plus value à la revente. Pour cela vous devez favoriser des villes attrayantes.

Investissement locatif : Un financement facile à obtenir

La bonne nouvelle avec l’investissement locatif c’est que le financement s’obtient assez facilement. Les banques sont plutôt enclines à vous accompagner et vous consentir un prêt, même sans apport. Pourquoi ? Car elles savent que les mensualités du crédit seront remboursées par les loyers perçus.

L’investissement locatif est donc un très bon moyen de vous constituer un patrimoine tout en générant des revenus passifs. Concrètement, vous vous constituez un parc immobilier sans avoir à débourser le moindre centime.

Une solution de défiscalisation efficace

De plus, l’investissement locatif est un système de défiscalisation très prisé. De nombreux dispositifs sont d’ailleurs mis en place pour l’encourager. On retrouve parmi les principaux :

Dispositif	Nature du logement	Durée de location	Conditions	Bénéfice fiscal
Loi Pinel	Neuf	De 6 à 12 ans	Zone géographique spécifique Loyer modéré	21% du prix d’achat
Censi-Bouvard	Neuf (moins de 15 ans)	9 ans	Location meublée Résidence	Pas de TVA 11% du prix d’achat
Loi Malraux	Ancien	9 ans minimum	Zone géographique spécifique Travaux de rénovation	Jusqu’à 30 % de la somme investie pour les travaux
Denormandie	Ancien	De 6 à 12 ans	Zone géographique spécifique Location nue Travaux de rénovation représentant 25% minimum du prix d’achat	25% du montant des travaux
LMNP	Neuf ou ancien	9 ans	Location meublée Résidence de service	50% sur le revenu locatif Pas de TVA

La Société Civile de placement Immobilier (SCPI)

La SCPI est une société de gestion en charge d’un ou plusieurs bien immobiliers. Acheter des parts dans ce genre de société vous permet de vous associer à d’autres propriétaires. 

Les SCPI sont très intéressantes car elles permettent d’investir dans des biens de grande taille à moindre frais. Certains tickets d’entrée ne sont que d’une centaine d’euros. L’investissement en SCPI vous permet de bénéficier d’un revenu issu des loyers perçus par la société à hauteur de la quote part initiale. Concrètement, vous touchez tous les mois un revenu locatif sans avoir à vous occuper de rien.

Le placement en SCPI est réputé être très rentable sur le long terme puisque vous touchez les loyers et bénéficiez de l’accroissement de valeur de l’immeuble au fil des ans.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding (financement participatif) est très répandu en France. Il permet de financer tous types de projets. Mais ces dernières années, il a pris de l’ampleur dans le secteur de l’immobilier.

En investissant en crowdfunding immobilier vous permettez à des promoteurs de financer leurs projets immobiliers. En échange, ces derniers vous reversent des intérêts à l’échéance du projet. C’est un peu comme si vous étiez une banque et que vous leur accordiez un prêt.

Ce type d’investissement présente 2 avantages majeurs :

• Il s’effectue sur le court terme : Votre argent n’est en général immobilisé que pendant la seule durée de mise en place du projet (soit environ 2 ans en moyenne)
• Le retour sur investissement est très intéressant : Les taux d’intérêts qui vous sont reversés sont généralement bien supérieurs à ceux des produits d’épargne classiques.

La Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)

La SIIC est une société cotée en bourse et spécialisée dans l’investissement immobilier. Ce type de société est communément appelée : « une foncière ».

Investir dans une SIIC permet aux investisseurs de percevoir des dividendes composées des loyers et de la valeur de l’immeuble.

Attention toutefois car si ce type de placement est réputé avantageux il reste soumis aux fluctuations boursières. C’est donc un investissement moins sûr que les deux précédents.

Définir ses objectifs

Ça y est vous êtes convaincu(e) ? Vous voulez investir dans l’immobilier ? C’est une excellente idée !

Attention toutefois car un tel projet représente une somme importante d’argent. Il faut donc le préparer correctement en amont pour avoir l’assurance qu’il soit réussi. Même si l’investissement immobilier figure parmi les plus sûrs qui existent il faut toutefois être vigilant car tous ne se valent pas et certains peuvent s’avérer mauvais.

Ainsi, il est important de bien définir vos objectifs avant de vous lancer. Vous devez donc déterminer si :

• Vous achetez dans un objectif de défiscalisation
• Vous achetez votre résidence principale
• Vous achetez pour compléter vos revenus

Evaluer ses capacités de financement

Un investissement immobilier représente une somme importante d’argent. Même s’il n’y a pas besoin d’être riche pour investir, il faut toutefois faire preuve de bon sens. Il faut donc investir selon ses moyens dans un premier temps. Ensuite vos capacités de financement seront naturellement amplifiées au fur et à mesure.

Pour avoir l’assurance de réussir votre investissement immobilier vous devrez donc tenir compte de :

• Vos revenus
• Les taux d’intérêts pratiqués par la banque
• Le rendement de votre investissement (la valeur locative du bien)

Choisir un emplacement à fort potentiel

En investissement locatif ou de jouissance, l’emplacement du bien revêt une importance capitale. Ce critère aura une influence majeure sur la rentabilité de votre achat. Vous devez choisir un bien qui se situe dans une ville et un quartier qui jouissent d’une grande attractivité (magasins, espaces verts, bassin d’emploi, etc…). Cela vous permettra de louer ou revendre facilement votre bien à terme.
De manière générale, il est préférable d’investir dans des villes que vous connaissez bien et dans lesquelles vous pouvez facilement vous rendre. Une bonne connaissance de la ville et de ses quartiers est un véritable plus pour un investissement réussi.

Investir en France :

• Paris
• Tours
• Bordeaux
• Marseille
• Lyon
• Nantes
• Rennes
• Nice

Investir à l’étranger

Visiter le bien

Lorsque l’on investit dans de l’immobilier de jouissance cette étape est essentielle pour s’assurer que l’on se sente bien dans le logement.

En revanche, lorsqu’il s’agit d’investissement locatif, beaucoup de gens achètent sur plan et ne vont pas visiter le bien. C’est une erreur. Il est primordial de visiter un bien dans lequel on investit, que ce soit pour y habiter ou pour le louer.

Il serait en effet impensable de placer un locataire dans un logement dans lequel vous ne voudriez pas habiter. De plus, un logement en bon état favorisera la plus value lors de la revente.

Faire appel à un professionnel

L’investissement immobilier est un domaine qui demande des connaissances. Il est donc préférable de se faire épauler par un professionnel dans vos démarches pour faire le bon choix. Vous pourrez ainsi profiter de :

• Son expérience : Il a l’habitude de gérer des investissements et connaît la marche à suivre
• Ses connaissances : Il connaît tous les dispositifs (Pinel, LMNP, etc…) et leur aboutissants
• Son réseau : Il connaît différents professionnels du milieu et sera à même de vous trouver les meilleures opportunités

Grâce à ses conseils avisés et sa connaissance du terrain vous maximisez les chances de réussite de votre projet.

Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier peut être très rentable et offre de nombreux avantages. Il faut cependant veiller à bien préparer son projet et ne pas hésiter à se faire accompagner pour être sûr(e) de faire le bon choix.