Conseils Défiscalisation : pieges et dangers - sur le montage juridique et financier
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aux placements fiscalement optimisés : placement optimisation fiscale
une présentation de notre métier : conseil patrimonial personnalisé
une présentation des lois : loi et defiscalisation.Sur l’aspect juridique et financier
Voici une liste non exhaustive de questions à se poser ou de critères importants.
Le financement
L’offre de crédit doit correspondre au besoin exact de financement, et être étudiée comme pour l’acquisition de votre résidence principale.
Quid des assurances nécessaires ou futiles dans un investissement locatif ?
Quid des garanties (Hypothèque, caution solidaire…).
LMP / LMNP / DEMESSINE : La cohérence économique
Le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l’assumer est alors réel.
LMP / LMNP / DEMESSINE : Les conditions du bail commercial
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.
Etudier précisément la base de calcul de la rentabilité. Celle-ci n’est pas toujours calculée sur le prix d’acquisition effectif du bien mobilier et frais d’acquisition (hors notaire) compris mais sur seulement une proportion du prix, et ce afin d’augmenter artificiellement cette rentabilité.
La prise en charge de l’article 605 et 606 du Code Civil est également essentielle.
LMP :
Une des conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel est de générer au minimum 23.000 € TTC de recettes issues de la location de logements meublés. Le fait d’acheter un bien dont la livraison effective ne se fera que l’année suivant celle de son acquisition fait automatiquement échec à cette obligation et inclut donc une impossibilité d’imputer les déficits au revenu global l’année de l’acquisition.
ZRR : Analyser distinctement la rentabilité et la valeur ajoutée des périodes d’occupation
Bien s’assurer que le loyer versé par le gestionnaire paraisse cohérent au regard des perspectives d’exploitation du site et du prix de vente du bien immobilier.
Analyser la réelle valeur ajoutée des possibilités d’occupation offertes : privilégier une utilisation possible sur de la moyenne voire de la haute saison
Les dangers de la défiscalisation
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