Fiscalité LMP : fiscalité appliquée sur une defiscalisation LMP - Tous nos conseils - Toulouse

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Différences principales par rapport au statut LMNP

 

A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.

 

Concrètement, la forte défiscalisation s’applique l’année de l’investissement.

 

 

Le principe

 

 Le statut LMP vous permet d’amortir 100% des investissements

 

 Les déficits liés à l’acquisition et à l’exploitation peuvent être imputés sur le revenu global, à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié. Ils peuvent également être reportés sur les 5 années suivantes

 

 Par le jeu des déductions et des amortissements, vous êtes donc en déficit fiscal

 

 Vous accumulerez les déficits au fil des ans

 

 Lorsque vous serez en bénéfice, vous pourrez puisez dans le stock des déficits accumulés

 

 En conséquence vous ne serez pas imposables sur les recettes engendrées

 

 Vos revenus seront donc exonérés d’impôts pendant 15 à 20 ans (suivant le mode de financement souscrit)

 

 

Mécanisme fiscal

 

 Les charges

 

Les charges déductibles sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt.

 

 Les frais d’ingénierie et d’acquisition

 

La déduction des frais d’ingénierie et d’acquisition des immobilisations peut être effectuée :

 

 pour la totalité de leur montant au titre des charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées

 

 ou de manière échelonnée, sur une période maximale de cinq ans suivant un plan d’amortissement linéaire

 

 

 Les amortissements

 

Les amortissements de l’immobilier (entre 20 ans et 30 ans) et du mobilier (entre 5 ans et 10 ans) ne peuvent engendrer un déficit imputable sur le revenu global. La déduction de ces amortissements ne peut en effet excéder, au titre d’un même exercice, le montant des loyers diminués des autres charges afférentes aux biens loués

Les amortissements non déduits sont alors reportables sans limitation de durée.

 

 

Application concrète du mécanisme fiscal

 

Si les dépenses ou charges fiscales, avant comptabilisation des amortissements, sont supérieures aux recettes : la différence vient en déduction des autres revenus imposables dans la même catégorie des BIC. C’est bien entendu le cas et l’avantage lorsque les biens sont financés avec une forte quotité de crédit, notamment par le crédit in fine.

Les amortissements seront alors mis en réserve et prolongeront de façon très importante la non imposition des revenus

 

Si les dépenses ou charges fiscales sont inférieures aux recettes perçues, les amortissements des biens immobiliers et de leur mobilier sont pris en compte comme charge complémentaire, sans pouvoir créer de déficit fiscal.

En conséquence, les amortissements permettent de ramener pendant de nombreuses années le résultat à zéro, autrement dit, des recettes nettes d’impôt

 

 

Récupération de TVA avec le statut de LMP

 

L’investisseur récupère le montant de la TVA liée à l’acquisition (3 à 6 mois après l’acquisition) si :

 

 Le logement est situé dans une résidence avec services ou une résidence de tourisme classée

 

 L’investisseur passe un bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant offrant 3 des quatre services para hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison

 

 Les loyers perçus sont soumis à la TVA (5,5%). La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils

 

Pour bénéficier pleinement de la récupération de la TVA, il convient de ne pas vendre le bien concerné avant 20 ans. Le cas contraire, il faudra reverser le trop perçu de TVA au prorata du nombre d’années manquantes.

 

 

La somme récupérée peut être investie, à titre d’exemple, sur un placement financier nanti et associé au crédit in fine souscrit.

 

 

Plus values et statut LMP

 

Lorsque l’activité de Loueur en Meublé Professionnel a été exercée pendant plus de 5 ans et que les recettes annuelles ont été inférieures à 250.000 euro TTC, les plus values dégagées lors de la cession (vente, reprise pour un usage personnel…) sont exonérées d’impôt.

 

 

ISF et statut LMP

 

Depuis la loi de Finances 1999, la possibilité d’exonération au titre de l’ISF est limitée aux Loueurs en Meublé Professionnel qui remplissent cumulativement les conditions suivantes :

 

 Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés au titre de l’activité exercée

 

 Réalisation d’un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23.000 €

 

 Revenus tirés de l’activité représentant plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal

 

 

Transmission et statut LMP

 

Les loueurs en meublé professionnels sont autorisés à se prévaloir du régime de faveur dont bénéficient les transmissions d’entreprise.

 

Les ayants droit sont autorisés à différer, puis étaler le paiement des droits de mutation dans les conditions suivantes :

 

 Différé de paiement pendant 5 ans

 

 Puis fractionnement du paiement sur 10 ans par échéances semestrielles (à un taux réduit, compris entre 1 et 2%)

 

Si les héritiers conservent le statut de loueur professionnel, ils seront autorisés à déduire de leur résultat le montant des droits de succession acquittés.

 

 

 

Vous souhaitez réaliser une opération de défiscalisation LMP ou LMNP ? N’hésitez pas à nous contacter.