Fiscalité LMP - fiscalité LMNP - toute la fiscalité de la location meublée - Toulouse

Supports immobiliers > LMP / LMNP 2010 > Fiscalité

 

 

Mis à Jour de la Loi de Finance 2010

 

Présentation

 

La location meublée en LMNP est un outil d’exception qui concerne plus généralement les personnes suivantes :

 

 Les personnes souhaitant compléter les revenus de retraite.

 Les personnes peu fiscalisées (TMI faible ou impôt déjà réduit) et qui souhaitent se constituer un patrimoine avec un faible effort d’épargne.

 Les personnes souhaitant récupérer la TVA pour la placer et réaliser un investissement avantageux.

 Les personnes souhaitant bénéficier d’un complément de revenus garanti non fiscalisé pendant une longue période.

 Les personnes qui, à la suite d’un héritage, souhaitent placer en toute sécurité leur capital.

 Il n’est pas nécessaire de disposer d’apport personnel pour investir

 

 

 

Le principe

 

 L’investisseur a droit à une réduction d’impôt unique de 25% du prix de revient HT, plafonné à 300.000 € (20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012).

 

 Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans.

 

 Possibilité de reporter pendant 6 ans le surplus de réduction d’impôt.

 

 L’amortissement est possible pour la fraction du prix excédent 300.000 €  ou sur 100% du prix de l’acquisition si vous décidez de ne pas bénéficier de la réduction d’impôt !!.

 

 En cas d’excédent lié à ce crédit d’impôt, la somme n’est pas récupérable

 

 Cette réduction de l’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement des immeubles. C’est-à-dire la même année que la date de livraison du bien (ou de la date d’achèvement des travaux). Par exemple pour une livraison en 2009, la réduction d’impôt concerne les revenus 2009. La réduction d’impôt est valable pour les logements achetés en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation

 

 Par ailleurs, les règles d’imputation des déficits des loueurs en meublé non professionnel sont modifiées. L’imputation des déficits se fait désormais exclusivement sur les bénéfices de même nature et non plus sur les autres BIC non professionnels (CGI, art. 156, I, 1° bis). Ces déficits peuvent en revanche être reportés pendant 10 ans au lieu de 6 ans auparavant.

 

 Par le jeu des déductions et des amortissements, vous êtes donc en déficit fiscal.

 

 Vous accumulerez les déficits au fil des ans.

 

 Lorsque vous serez en bénéfice, vous pourrez puisez dans le stock des déficits accumulés.

 

 En conséquence vous ne serez pas imposables sur les recettes engendrées.

 

 Vos revenus seront donc exonérés d’impôts pendant 15 à 20 ans (suivant le mode de financement souscrit).

 

 

Mécanisme fisc al

 

Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle étant dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature uniquement.

 

 Les charges

Les charges déductibles sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt.

 

 Les frais d’ingénierie et d’acquisition :

La déduction des frais d’ingénierie et d’acquisition des immobilisations peut être effectuée :

 

 pour la totalité de leur montant au titre des charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées,

 ou de manière échelonnée, sur une période maximale de cinq ans suivant un plan d’amortissement linéaire

 

 Les amortissements

Les amortissements de l’immobilier (entre 20 ans et 30 ans) et du mobilier (entre 5 ans et 10 ans) ne peuvent engendrer un déficit imputable sur le revenu global. Leur déduction ne peut en effet excéder, au titre d’un même exercice, le montant des loyers diminué des autres charges afférents aux biens loués

Les amortissements non déduits sont alors reportables sans limitation de durée.

 

 

 

Application concrète du mécanisme fiscal

 

Si les dépenses ou charges fiscales, avant comptabilisation des amortissements, sont supérieures aux recettes : la différence vient en déduction des autres revenus imposables dans la même catégorie des BIC. C’est bien entendu le cas et l’intérêt lorsque les biens sont financés avec une forte quotité de crédit, notamment par le crédit in fine.

Les amortissements seront alors mis en réserve et prolongeront de façon très importante la non imposition des revenus

 

 

Si les dépenses ou charges fiscales sont inférieures aux recettes perçues, les amortissements des biens immobiliers et de leur mobilier sont pris en compte comme charge complémentaire, sans pouvoir créer de déficit fiscal.

En conséquence, les amortissements permettent de ramener pendant de nombreuses années le résultat à zéro, autrement dit, des recettes nettes d’impôt

 

 

 

 

Récupération de TVA avec le statut de LMNP

 

L’investisseur récupère le montant de la TVA liée à l’acquisition (3 à 6 mois après l’acquisition) si :

 

 Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.

 

 L’investisseur passe un bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant offrant 3 des 4 services para hôteliers suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.

 

 Les loyers perçus sont soumis à la TVA (5,5%). La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils

 

Pour bénéficier pleinement de la récupération de la TVA, il convient de ne pas vendre le bien concerné avant 20 ans. Le cas contraire, il faudra reverser le trop perçu de TVA au prorata du nombre d’années manquantes.

 

La somme récupérée peut être investie, à titre d’exemple, sur un placement financier nanti et associé au crédit in fine souscrit.

 

 

 

Plus Values et statut LMNP

 

Les règles d’imposition sont strictement celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé.

 

 

 

ISF et statut LMNP

 

Les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF, contrairement au statut LMP dans certaines conditions.

 

 

 

Transmission et statut LMNP

 

Aucun avantage particulier, contrairement au statut LMP.

 

 

Vous souhaitez réaliser une opération de défiscalisation LMP ou LMNP ? N’hésitez pas à nous contacter.