Fiscalité LMP - fiscalité LMNP - toute la fiscalité de la location meublée - Toulouse

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Fiscalité LMNP

 

La location meublée en LMNP est un outil d’exception qui concerne plus généralement les personnes suivantes :

 

 Les personnes souhaitant compléter leurs revenus de retraite

 

 Les personnes peu fiscalisées (TMI faible ou impôt déjà réduit) et qui souhaitent se constituer un patrimoine avec un faible effort d’épargne

 

 Les personnes souhaitant récupérer la TVA pour la placer et réaliser un investissement avantageux

 

 Les personnes souhaitant bénéficier d’un complément de revenus garanti non fiscalisé pendant une longue période

 

 Les personnes qui, à la suite d’un héritage, souhaitent placer en toute sécurité leur capital

 

Il n’est pas nécessaire de disposer d’apport personnel pour investir

 

 

Différence principale par rapport au statut LMP

 

L’attrait principal du LMNP est de bénéficier de certains avantages du LMP sans avoir à respecter les obligations de ce dernier.

 

La grande différence réside dans le fait que les déficits générés ne sont imputables que sur les revenus de même nature (BIC) et non pas sur le revenu global comme c’est le cas pour le LMP.

 

 

Le principe

 

 Le statut LMNP vous permet d’amortir 100% des investissements

 

 Les déficits liés à l’acquisition et à l’activité peuvent être imputés uniquement sur les revenus de même nature (BIC non professionnels), c’est-à-dire sur les loyers que vous touchez

 

 Par le jeu des déductions et des amortissements, vous êtes donc en déficit fiscal

 

 Vous accumulerez les déficits au fil des ans

 

 Lorsque vous serez en bénéfice, vous pourrez puiser dans le stock des déficits accumulés

 

 En conséquence vous ne serez pas imposables sur les recettes engendrées

 

 Vos revenus seront donc exonérés d’impôts pendant 15 à 20 ans (suivant le mode de financement souscrit)

 

 

Mécanisme fiscal

 

Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle étant dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature uniquement.

 

 Les charges

 

Les charges déductibles sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt.

 

 Les frais d’ingénierie et d’acquisition

 

La déduction des frais d’ingénierie et d’acquisition des immobilisations peut être effectuée :

 

 pour la totalité de leur montant au titre des charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées

 

 ou de manière échelonnée, sur une période maximale de cinq ans suivant un plan d’amortissement linéaire

 

 

 Les amortissements

 

Les amortissements de l’immobilier (entre 20 ans et 30 ans) et du mobilier (entre 5 ans et 10 ans) ne peuvent engendrer un déficit imputable sur le revenu global. Leur déduction ne peut en effet excéder, au titre d’un même exercice, le montant des loyers diminués des autres charges afférentes aux biens loués

Les amortissements non déduits sont alors reportables sans limitation de durée.

 

 

Application concrète du mécanisme fiscal

 

Si les dépenses ou charges fiscales, avant comptabilisation des amortissements, sont supérieures aux recettes : la différence vient en déduction des autres revenus imposables dans la même catégorie des BIC. C’est bien entendu le cas et l’avantage lorsque les biens sont financés avec une forte quotité de crédit, notamment par le crédit in fine.

Les amortissements seront alors mis en réserve et prolongeront de façon très importante la non imposition des revenus

 

 

Si les dépenses ou charges fiscales sont inférieures aux recettes perçues, les amortissements des biens immobiliers et de leur mobilier sont pris en compte comme charge complémentaire, sans pouvoir créer de déficit fiscal.

En conséquence, les amortissements permettent de ramener pendant de nombreuses années le résultat à zéro, autrement dit, des recettes nettes d’impôt

 

 

Récupération de TVA avec le statut de LMNP

 

L’investisseur récupère le montant de la TVA liée à l’acquisition (3 à 6 mois après l’acquisition) si :

 

 Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée

 

 L’investisseur passe un bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant offrant 3 des quatre services para hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison

 

 Les loyers perçus sont soumis à la TVA (5,5%). La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils

 

Pour bénéficier pleinement de la récupération de la TVA, il convient de ne pas vendre le bien concerné avant 20 ans. Le cas contraire, il faudra reverser le trop perçu de TVA au prorata du nombre d’années manquantes.

 

La somme récupérée peut être investie, à titre d’exemple, sur un placement financier nanti et associé au crédit in fine souscrit.

 

 

Plus values et statut LMNP

 

Les règles d’imposition sont strictement celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé.

 

 

ISF et statut LMNP

 

Les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF, contrairement au statut LMP dans certaines conditions.

 

Transmission et statut LMNP

 

Aucun avantage particulier, contrairement au statut LMP.

  

Vous souhaitez réaliser une opération de défiscalisation immobiliere LMNP ? N’hésitez pas à nous contacter.