Monument Historique : fiscalité appliquée à un investissement en régime Monument Historique

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 MIS A JOUR LOI DE FINANCE 2010

Cette loi permet entre autre une très forte défiscalisation sur une période en général de 2 ou 3 ans.

Voici le principal avantage  : L’investisseur déduit du revenu global, sans plafonnement, la totalité des dépenses de restauration dès qu’elles sont engagées. En pratique, les travaux sont judicieusement répartis sur deux ou trois années civiles afin de réduire d’autant les revenus de l’investisseur.

Ce dispositif n’est soumis ni à un plafonnement spécifique, ni au plafonnement global des niches.

Nouvelles obligations depuis la loi de finance 2009 pour bénéficier du régime de déduction du déficit foncier :

 Obligation de conserver l’immeuble pendant 15 ans, y compris pour les acquisitions réalisées avant 2009

 Interdiction de détenir les immeubles via une société civile non soumise à l’IS. 2 exceptions :

 le bénéfice du régime de faveur est admis pour les sociétés civiles non soumises à l’IS qui détiennent un Immeuble lorsque l’intérêt patrimonial du monument et l’importance des charges relatives à son entretien justifient le recours à un tel mode de détention.

 les associés sont membres d’une même famille (SCI familiale) et prennent l’engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d’au moins 15 années à compter de leur acquisition.

 Interdiction depuis le 1er janvier 2009 de mettre l’immeuble en division, sauf lorsque l’intérêt patrimonial du monument et l’importance des charges relatives à son entretien le justifient.

3 cas de figure se présentent :

Le bien ne génère aucune recette

Qu’il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s’il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global.

Il s’agit notamment :

 des cotisations de strict entretien versées à l’administration des Affaires culturelles

 de la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d’entretien effectués par le propriétaire ou à sa charge (diminués d’une éventuelle subvention de l’Etat ou de la participation de celui-ci à des travaux qu’il décide lui-même d’effectuer)

 de la totalité de toutes les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun et susceptible d’être déductibles du revenu global mais, toutefois, pour une proportion différente selon que le bien est ouvert ou non à la visite.

La déduction est ainsi égale à :

 100 % si l’immeuble est ouvert à la visite au moins cinquante jours par an dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d’avril à septembre inclus ou quarante pendant les mois de juillet à septembre ;

 50 % dans le cas contraire.

Le bien n’est pas occupé et génère des recettes

Le propriétaire peut imputer la totalité des charges foncières qu’il supporte sur le montant des loyers.

Les travaux de restauration, d’entretien ou de réparation peuvent être intégralement déduits des revenus de l’année de leur paiement.

Mais, par exception aux règles applicables aux immeubles ordinaires, le déficit foncier, y compris la part provenant des intérêts d’emprunt, est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global du contribuable.

Si le propriétaire a reçu une subvention de l’Administration des Affaires Culturelles, celle-ci doit être ajoutée aux recettes de l’année au cours de laquelle elle a été perçue.

Les propriétaires d’immeubles historiques donnés en location sont exclus du bénéfice du régime du Micro-foncier.

Remarque : Les travaux de rénovation distincts et dissociables des travaux concernant les éléments classés d’un immeuble, ne sont pas déductibles du revenu global (ils sont déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun).

Le bien est occupé et génère des recettes

Le montant investi dans les travaux est déductible dans sa totalité des revenus globaux imposables. De même que les intérêts d’emprunts sur acquisition et travaux et les frais d’hypothèque.

Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l’ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants revenant au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.

Vous hésitez entre le dispositif fiscal Malraux et Monument Historique ? Vous souhaitez réaliser une defiscalisation Monument Historique ?

N’hésitez pas à nous contacter.