Crédit immobilier : Combien va réellement vous coûter votre emprunt ?

Contracter un crédit immobilier est une décision financière majeure pour de nombreux ménages français. Mais entre les intérêts, les frais annexes et les assurances obligatoires, il n’est pas toujours facile d’y voir clair sur le coût réel de son prêt sur toute sa durée. Gestion et Patrimoine vous révèle les différents postes de dépenses à passer au crible pour éviter les mauvaises surprises.

Le coût total d’un crédit dépasse largement le taux d’intérêt nominal

Lorsqu’on examine les offres de prêt immobilier, on se focalise en général sur le taux d’intérêt annoncé. Pourtant, ce fameux “taux nominal” ne représente qu’une partie de l’équation.

Le coût total englobe également tous les frais annexes directement liés au crédit :

  • frais de dossier,
  • commissions bancaires,
  • taxes diverses.

S’y ajoutent encore les primes d’assurance emprunteur rendues obligatoires depuis 2016, ainsi que d’éventuels frais de garantie comme les hypothèques.

Concrètement, le coût global de l’emprunt se calcule simplement comme la différence entre le montant total remboursé chaque mois sur toute la durée, et le capital initialement emprunté.

Prenons un prêt immobilier classique :

  • Montant emprunté : 150 000 €
  • Durée : 20 ans
  • Taux d’intérêt nominal : 1,7%
  • Mensualité (capital + intérêts) : 780€

Sur les 20 ans, le total des mensualités atteindra :

780 € x 12 mois x 20 ans = 187 200 €

Le coût total du crédit sera donc :

  • Total remboursé : 187 200 €
  • Capital emprunté : 150 000 €
  • = Coût total du crédit : 37 200 €

On constate bien que le coût réel dépasse de plusieurs dizaines de milliers d’euros le capital obtenu initialement auprès de la banque. Cet écart important s’explique par tous les frais qui viennent s’ajouter au taux d’intérêt nominal.

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Jusqu’à 20 % d’écart selon les banques !

Plus surprenant encore, ce coût total du crédit peut grandement varier d’un établissement bancaire à l’autre, pour un même emprunt immobilier. Selon une étude récente, ces écarts peuvent atteindre 20 % entre les offres les plus compétitives et les plus onéreuses !

Ces différences s’expliquent par la liberté qu’ont les banques de fixer leurs frais de dossier, le taux des assurances emprunteur associées ou encore leur marge sur le taux d’intérêt nominal.

La négociation joue aussi un rôle crucial dans l’obtention des meilleures conditions. Il est donc capital de comparer méticuleusement l’ensemble des propositions sur la base du Taux Annuel Effectif Global (TAEG).

L’assurance emprunteur, un poste déterminant

Parmi tous les éléments qui constituent le coût total d’un prêt immobilier, l’assurance emprunteur est très souvent le poste le plus lourd. Obligatoire depuis 6 ans, elle représente en moyenne 30 % de la facture globale sur la durée du crédit. Concrètement, son coût varie entre 0,3 % et 0,5 % du total emprunté.

Sur un prêt de 200 000 euros, cela peut donc aller de 600 à 1000 euros par an facilement. Une charge qui peut doubler si les deux emprunteurs sont couverts. Au total, ce sont généralement entre 10 000 et 30 000 euros dépensés en assurance sur la totalité du remboursement.

Comment réduire significativement l’addition ?

Heureusement, il est possible d’alléger sensiblement l’ardoise grâce à quelques bonnes pratiques :

  • Comparer de façon indépendante les contrats d’assurance proposés par sa banque avec ceux d’assureurs alternatifs.
  • Négocier au maximum les frais de dossier, quitte à changer d’établissement.
  • Se concentrer sur l’obtention du meilleur taux nominal, ce qui influence tous les coûts.
  • Passer par un courtier en ligne pour dénicher les offres les plus avantageuses.
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Bien appliquées, ces recommandations permettent d’économiser plusieurs milliers d’euros sur le coût total de son crédit. Mais une vigilance de tous les instants reste de mise pour éviter les mauvaises surprises. Les banques ne livrent pas toujours d’emblée l’addition finale de l’addition…

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