Investissement immobilier : Le guide complet

Vous voulez investir dans l’immobilier ? Vous voulez connaître la marche à suivre ? Gestion et Patrimoine vous dit tout ce qu’il y a à savoir pour que votre investissement immobilier soit une réussite !

Investissez dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine

L’investissement immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de le valoriser. Attention toutefois, il est indispensable d’établir une stratégie bien précise avant d’investir pour donner à votre projet toutes les chances de réussir… Pour cela, rien ne vaut les conseils d’un professionnel de la gestion patrimoniale.

Qu’est ce que l’investissement immobilier ?

L’investissement immobilier consiste à acheter un bien immobilier pour réaliser une plus-value ou générer des revenus récurrents. Concrètement, il s’agit d’acheter un logement ou un local commercial pour le louer ou le revendre.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’investissement immobilier est l’un des plus sûrs qui soient. C’est pour cette raison qu’il fait partie des investissements les plus plébiscités par les français.

Investir dans l’immobilier offre de nombreux avantages puisque cela permet de :

  • Générer des revenus passif
  • Se constituer un patrimoine
  • Défiscaliser
  • Préparer sa retraite
  • Mettre sa famille à l’abri

Quand investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier doit se faire le plus tôt possible pour profiter d’une rentabilité maximale. En commençant à investir lorsqu’il est jeune, l’investisseur augmente ses chances de se constituer un patrimoine conséquent.

Pourquoi ? Parce que lorsqu’il investit dans un bien, l’investisseur rembourse son prêt plutôt que de payer un loyer à un propriétaire. En somme, plutôt que d’investir pour consolider le patrimoine d’un autre, l’investisseur consolide le sien.

Donc concrètement, en commençant à investir tôt vous pouvez vous constituer un patrimoine et le valoriser pour investir les fonds perçus dans de nouveaux projets.

Qui peut investir dans l’immobilier ?

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas besoin d’être riche ni d’avoir d’apport pour investir dans l’immobilier. Seuls la méthode et le bon sens suffisent. Ainsi tout le monde peut investir. Il faut seulement pouvoir justifier d’entrées d’argent régulières et stables (salaires, rentes, etc…).

Bannière 728x90

Quels sont les différents investissements immobiliers ?

On distingue 3 principaux types d’investissements immobilier :

  • L’investissement immobilier de jouissance
  • L’investissement locatif
  • L’nvestissement « pierre-papier »

L’investissement immobilier de jouissance

Cet investissement consiste à acheter un bien immobilier pour y habiter. Vous bénéficiez directement de la jouissance du bien et vous constituez ainsi votre patrimoine.

Une résidence principale est souvent le premier investissement immobilier réalisé au cours d’une vie. Il présente l’avantage majeur de pouvoir être financé exclusivement par un emprunt et de bénéficier de l’effet « levier » du crédit. C’est un investissement très rentable puisque cela vous évite de « perdre » de l’argent dans un loyer.

Attention toutefois, la somme d’argent en jeu est conséquente. Il faut donc veiller à certains préalables pour vous assurer que votre achat soit un bon investissement :

  • Vous devez prendre en compte les divers frais dans votre plan de financement : Être propriétaire engendre des frais que n’a pas un locataire (taxe d’habitation, impôt foncier, frais de notaire…). Vous devrez donc en tenir compte pour conserver un niveau de vie suffisant.
  • Vous devez choisir un logement dans lequel vous vous sentez bien : Dans le cadre d’un investissement immobilier de jouissance, que ce soit pour votre résidence principale ou secondaire, vous allez habiter dans le logement. Il est donc important de choisir un appartement ou une maison où vous vous sentez bien.

Vous devez veiller au potentiel du bien : Pour un investissement réussi il est préférable d’opter pour un bien qui vous permettra de réaliser une plus value à la revente. Pour cela vous devez favoriser des villes attrayantes.

L’investissement locatif

Cet investissement consiste à acheter un bien à usage d’habitation ou commercial pour le mettre en location. C’est un excellent moyen d’investir puisque :

  • Le crédit est facile à obtenir
  • Il permet de payer moins d’impôts

Investissement locatif : Un financement facile à obtenir

La bonne nouvelle avec l’investissement locatif c’est que le financement s’obtient assez facilement. Les banques sont plutôt enclines à vous accompagner et vous consentir un prêt, même sans apport. Pourquoi ? Car elles savent que les mensualités du crédit seront remboursées par les loyers perçus.

L’investissement locatif est donc un très bon moyen de vous constituer un patrimoine tout en générant des revenus passifs. Concrètement, vous vous constituez un parc immobilier sans avoir à débourser le moindre centime.

Une solution de défiscalisation efficace

De plus, l’investissement locatif est un système de défiscalisation très prisé. De nombreux dispositifs sont d’ailleurs mis en place pour l’encourager. On retrouve parmi les principaux :

  • La loi Pinel
  • Le dispositif Censi Bouvard
  • La Loi Malraux
  • Le dispositif LMNP
  • Le dispositif Denormandie

Bannière 250x250

DispositifNature du logementDurée de locationConditionsBénéfice fiscal
Loi PinelNeufDe 6 à 12 ansZone géographique spécifique
Loyer modéré
21% du prix d’achat
Censi-BouvardNeuf (moins de 15 ans)9 ansLocation meublée
Résidence
Pas de TVA
11% du prix d’achat
Loi MalrauxAncien9 ans minimumZone géographique spécifique
Travaux de rénovation
Jusqu’à 30 % de la somme investie pour les travaux
DenormandieAncienDe 6 à 12 ansZone géographique spécifique
Location nue
Travaux de rénovation représentant 25% minimum du prix d’achat
25% du montant des travaux
LMNPNeuf ou ancien9 ansLocation meublée
Résidence de service
50% sur le revenu locatif
Pas de TVA

L’investissement « pierre-papier »

Également appelé investissement immobilier indirect, il consiste à acheter des parts d’un immeuble. C’est un investissement très intéressant car il ne nécessite pas de fonds importants. Il est possible d’investir de petites sommes avec un risque généralement limité.  Vous n’achetez donc pas directement l’immeuble mais vous investissez dans une société (SCPI, SIIC, etc…) qui détient un immeuble.

Concrètement, les parts détenues permettent aux investisseurs de toucher des dividendes à hauteur de leur quote part dans la société. Les principaux systèmes d’investissement immobilier indirect sont :

  • La SCPI
  • Le Crowdfunding
  • La SIIC

La Société Civile de placement Immobilier (SCPI)

La SCPI est une société de gestion en charge d’un ou plusieurs bien immobiliers. Acheter des parts dans ce genre de société vous permet de vous associer à d’autres propriétaires

Les SCPI sont très intéressantes car elles permettent d’investir dans des biens de grande taille à moindre frais. Certains tickets d’entrée ne sont que d’une centaine d’euros. L’investissement en SCPI vous permet de bénéficier d’un revenu issu des loyers perçus par la société à hauteur de la quote part initiale. Concrètement, vous touchez tous les mois un revenu locatif sans avoir à vous occuper de rien.

Le placement en SCPI est réputé être très rentable sur le long terme puisque vous touchez les loyers et bénéficiez de l’accroissement de valeur de l’immeuble au fil des ans.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding (financement participatif) est très répandu en France. Il permet de financer tous types de projets. Mais ces dernières années, il a pris de l’ampleur dans le secteur de l’immobilier.

En investissant en crowdfunding immobilier vous permettez à des promoteurs de financer leurs projets immobiliers. En échange, ces derniers vous reversent des intérêts à l’échéance du projet. C’est un peu comme si vous étiez une banque et que vous leur accordiez un prêt.

Ce type d’investissement présente 2 avantages majeurs :

  • Il s’effectue sur le court terme : Votre argent n’est en général immobilisé que pendant la seule durée de mise en place du projet (soit environ 2 ans en moyenne)
  • Le retour sur investissement est très intéressant : Les taux d’intérêts qui vous sont reversés sont généralement bien supérieurs à ceux des produits d’épargne classiques.

La Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)

La SIIC est une société cotée en bourse et spécialisée dans l’investissement immobilier. Ce type de société est communément appelée : « une foncière ».

Investir dans une SIIC permet aux investisseurs de percevoir des dividendes composées des loyers et de la valeur de l’immeuble.

Attention toutefois car si ce type de placement est réputé avantageux il reste soumis aux fluctuations boursières. C’est donc un investissement moins sûr que les deux précédents.

Comment faire pour réussir son investissement immobilier ?

L’investissement dans la pierre est vu comme l’un des plus sûrs qui soient. Il faut toutefois être vigilant et agir avec méthode pour s’assurer que le bien dans lequel vous investissez vous permettra réellement de réaliser vos objectifs. Ainsi, il est important de :

  • Définir des objectifs
  • Evaluer ses capacités de financement
  • Choisir emplacement à fort potentiel
  • Visiter le bien
  • Se faire accompagner par un professionnel
Bannière 728x90

Définir ses objectifs

Ça y est vous êtes convaincu(e) ? Vous voulez investir dans l’immobilier ? C’est une excellente idée !

Attention toutefois car un tel projet représente une somme importante d’argent. Il faut donc le préparer correctement en amont pour avoir l’assurance qu’il soit réussi. Même si l’investissement immobilier figure parmi les plus sûrs qui existent il faut toutefois être vigilant car tous ne se valent pas et certains peuvent s’avérer mauvais.

Ainsi, il est important de bien définir vos objectifs avant de vous lancer. Vous devez donc déterminer si :

  • Vous achetez dans un objectif de défiscalisation
  • Vous achetez votre résidence principale
  • Vous achetez pour compléter vos revenus

Evaluer ses capacités de financement

Un investissement immobilier représente une somme importante d’argent. Même s’il n’y a pas besoin d’être riche pour investir, il faut toutefois faire preuve de bon sens. Il faut donc investir selon ses moyens dans un premier temps. Ensuite vos capacités de financement seront naturellement amplifiées au fur et à mesure.

Pour avoir l’assurance de réussir votre investissement immobilier vous devrez donc tenir compte de :

  • Vos revenus
  • Les taux d’intérêts pratiqués par la banque
  • Le rendement de votre investissement (la valeur locative du bien)

Choisir un emplacement à fort potentiel

En investissement locatif ou de jouissance, l’emplacement du bien revêt une importance capitale. Ce critère aura une influence majeure sur la rentabilité de votre achat. Vous devez choisir un bien qui se situe dans une ville et un quartier qui jouissent d’une grande attractivité (magasins, espaces verts, bassin d’emploi, etc…). Cela vous permettra de louer ou revendre facilement votre bien à terme.
De manière générale, il est préférable d’investir dans des villes que vous connaissez bien et dans lesquelles vous pouvez facilement vous rendre. Une bonne connaissance de la ville et de ses quartiers est un véritable plus pour un investissement réussi.

Investir en France :

  • Paris
  • Tours
  • Bordeaux
  • Marseille
  • Lyon
  • Nantes
  • Rennes
  • Nice

Investir à l’étranger

Visiter le bien

Lorsque l’on investit dans de l’immobilier de jouissance cette étape est essentielle pour s’assurer que l’on se sente bien dans le logement.

En revanche, lorsqu’il s’agit d’investissement locatif, beaucoup de gens achètent sur plan et ne vont pas visiter le bien. C’est une erreur. Il est primordial de visiter un bien dans lequel on investit, que ce soit pour y habiter ou pour le louer.

Il serait en effet impensable de placer un locataire dans un logement dans lequel vous ne voudriez pas habiter. De plus, un logement en bon état favorisera la plus value lors de la revente.

Faire appel à un professionnel

L’investissement immobilier est un domaine qui demande des connaissances. Il est donc préférable de se faire épauler par un professionnel dans vos démarches pour faire le bon choix. Vous pourrez ainsi profiter de :

  • Son expérience : Il a l’habitude de gérer des investissements et connaît la marche à suivre
  • Ses connaissances : Il connaît tous les dispositifs (Pinel, LMNP, etc…) et leur aboutissants
  • Son réseau : Il connaît différents professionnels du milieu et sera à même de vous trouver les meilleures opportunités

Grâce à ses conseils avisés et sa connaissance du terrain vous maximisez les chances de réussite de votre projet.

Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier peut être très rentable et offre de nombreux avantages. Il faut cependant veiller à bien préparer son projet et ne pas hésiter à se faire accompagner pour être sûr(e) de faire le bon choix.

L’investissement immobilier en bref…

  • Il n’y a pas besoin d’être riche pour investir dans l’immobilier
  • L’immobilier offre une rentabilité supérieure à celle des solutions d’épargne classiques
  • L’investissement locatif vous permet de vous constituer un patrimoine tout en profitant d’une réduction d’impôts
  • Lorsque vous achetez un appartement ou une maison l’emplacement est la première chose à prendre en compte
  • De nombreux dispositifs existent pour favoriser l’investissement immobilier locatif (Loi Pinel, dispositif Denormandie, etc…)

Conseils & Actus

Nos derniers articles

impots revenus locatifs

Comment ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs ? 3 mécanismes à connaître absolument

Pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs (ou en payer le moins possible), vous pouvez opter pour le ...
choix notaire

Qui choisit le notaire lors d’une vente immobilière ? Les règles à connaître

Lors d’une transaction immobilière, que ce soit pour une vente ou un achat, le choix du notaire est une étape ...
sci 2024

5 raisons de créer votre Société Civile Immobilière (SCI) en 2024

En 2024, la société civile immobilière (SCI) reste un outil privilégié pour optimiser la gestion et la transmission du patrimoine ...

G&P vous aide à comprendre les aspects importants de la gestion de patrimoine.

Resources

Blog