LMNP : le guide complet
Vous voulez investir dans l’immobilier locatif ? Vous souhaitez profiter de revenus complémentaires assortis d’une fiscalité avantageuse ? Alors la “Location Meublée Non Professionnelle” (LMNP), dispositif d’investissement immobilier alliant rendement et optimisation fiscale pourrait bien être une solution faite pour vous.
Comme tout mécanisme de défiscalisation, la LMNP recèle cependant ses spécificités. Il est donc essentiel de bien déchiffrer et maîtriser les subtilités de ce statut pour éviter les pièges potentiels et optimiser vos retours sur investissement.
Alors, comment s’assurer de faire le bon choix ? Comment défiscaliser efficacement ? Gestion et Patrimoine vous dit tout !
La LMNP : qu’est-ce que c’est ?
La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un statut fiscal accordé à tout bailleur qui met en location un logement meublé.
En termes simples, il vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les loyers perçus lorsque vous mettez un bien meublé en location.
En revanche, comme son nom l’indique, l’activité de LMNP doit s’exercer à titre non professionnel. Il ne faut donc pas que la location de logements meublés soit votre principale source de revenu.
En clair : vous pouvez exercer une autre activité professionnelle et louer des logements meublés à côté, tout en profitant des avantages fiscaux du statut LMNP.
Mais, vous vous en doutez sûrement, certaines conditions doivent être réunies pour pouvoir bénéficier de ce statut. Lesquelles ? Voyons cela tout de suite !
Devenir LMNP : Les conditions à remplir
Pour devenir Loueur en Meublé Non Professionnel, plusieurs conditions doivent être respectées.
- Il y a d’abord les conditions inhérente à l’investisseur :
- Votre bien meublé ne doit pas générer plus de 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % de vos revenus globaux.
Bon à savoir : si les plafonds ne sont pas respectés, vous risquez de passer au statut de Loueur Meublé Professionnel, qui nécessite une inscription au RCS et offre des avantages fiscaux différents.
- Vous ne devez pas être inscrit au RCS.
- Vous devez déclarer votre activité en ligne dans les 15 jours suivant votre acquisition ou mise en location.
- Et il y a également les conditions relatives au bien loué :
- Votre logement doit être meublé,
- adapté à un usage d’habitation,
- et respecter les normes énergétiques.
Si vous remplissez ces conditions vous pourrez alors prétendre au statut LMNP. Mais avant cela il va vous falloir acheter le bien à mettre en location… Et vous vous demandez peut-être dans quel type de bien vous devez investir ? C’est ce que nous allons voir.
Quels logements ouvrent droit au statut LMNP ?
Il est possible d’investir en LMNP en faisant l’acquisition d’un bien meublé classique ou alors d’un bien en résidence de service.
- Les biens meublés classiques : Cela comprend les résidences principales comme secondaires ainsi que les résidences saisonnières. Ces biens peuvent être situés n’importe où et ne sont soumis à aucune condition spécifique autre que d’être meublé et décent.
- Les biens en résidence de services : Ici, on parle des résidences étudiantes, de tourisme, médicalisées, d’affaires, EHPADs et seniors.
Ces établissements offrent des services supplémentaires comme la restauration, un service d’accueil, une lingerie ou un service de ménage et sont soumis à une réglementation spécifique.
Mais attention, selon le type de bien choisi, les obligations mais surtout les avantages ne seront pas les mêmes. Par exemple, seul un bien neuf situé en résidence de services peut ouvrir droit à la récupération de la TVA.
Quelle que soit votre décision, vous bénéficierez tout de même d’un régime fiscal spécifique et attrayant.
Quelle est la fiscalité d’un LMNP ?
En matière de fiscalité, la LMNP vous laisse le choix entre deux régimes fiscaux distincts pour déclarer vos revenus locatifs.
- Micro-BIC : Ce régime vous offre un abattement forfaitaire de 50 % pour des revenus annuels inférieurs à 77 700 €. Cela signifie que la moitié de vos revenus locatifs est exemptée d’impôts.
- Régime réel : Ce régime vous permet de déduire de vos revenus locatifs les charges réelles liées à votre activité de bailleur, comme les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunts, ou encore l’amortissement du bien et du mobilier.
En plus de ces avantages, vous pouvez aussi récupérer la TVA sur votre achat si votre bien est neuf et se trouve en résidence de services. Mais attention ! Les plus-values issues de la vente de votre bien sont, elles, taxées à 17,2 % pour les particuliers.
Et si vos recettes annuelles dépassent les 5 000 €, vous devrez payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Quels sont les avantages du statut de Loueur de Meublé Non Professionnel ?
Le statut de LMNP recèle de nombreux avantages. Parmi les principaux on peut notamment citer :
- L’optimisation fiscale : Comme nous l’avons vu précédemment, le statut LMNP offre des avantages fiscaux intéressants. Vous pouvez notamment amortir votre bien, déduire vos charges et récupérer la TVA.
- Des loyers plus élevés : Grâce à la location meublée, vous pouvez demander des loyers environ 12 % plus élevés que pour une location vide.
- La flexibilité : Avec des baux de courte durée, vous avez plus de flexibilité et gérer plus facilement votre bien.
- La constitution d’un patrimoine immobilier : La LMNP contribue à la constitution d’un patrimoine immobilier. Elle peut être utilisée comme un moyen de préparer sa retraite ou de générer des revenus complémentaires.
Mais comme toujours, une médaille a son revers…
Quels sont les inconvénients du LMNP ?
Malgré ses nombreux avantages, le statut de LMNP peut aussi comporter des inconvénients selon votre situation et vos objectifs.
- Il n’est pas à l’abri d’une évolution législative : Comme tout dispositif fiscal, la LMNP est soumise aux aléas législatifs. Un changement de réglementation pourrait avoir un impact sur votre investissement.
- Le marché du LMNP est assez concurrentiel : Il peut être difficile de louer son bien rapidement et à un bon prix.
- La mise de fonds initiale est plus importante : Si vous devez acheter le bien et le meubler, l’investissement initial sera plus important qu’une location vide.
Après avoir lu tout ça, il n’y a plus de doute, vous pensez que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est fait pour vous ? Vous souhaitez investir ? Alors voyons comment faire.
Quelles démarches pour devenir LMNP ?
Devenir Loueur en Meublé Non Professionnel n’est pas très compliqué, mais cela implique de suivre quelques étapes bien précises.
1. Achat du bien
La première étape consiste à acquérir un logement que vous allez mettre en location meublée. Celui-ci peut être neuf ou ancien, et peut se situer dans une résidence de services (étudiante, tourisme, médicalisée…).
2. Meubler le logement
Ensuite, vous devez veiller à ce qu’il soit correctement meublé. Concrètement, ça signifie qu’il doit comporter tout l’équipement nécessaire pour permettre une utilisation immédiate par le locataire.
Cela comprend notamment :
- un lit,
- un espace cuisine équipé,
- une table,
- des chaises,
- des étagères de rangement…
3. Déclaration en ligne
Une fois que votre bien est prêt à être loué, vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel sur le site de l’INPI dans les 15 jours suivant la mise en location du bien.
4. Choix du régime fiscal
Lors de votre déclaration d’activité, vous devrez choisir votre régime fiscal : micro-BIC ou réel. Cette décision est importante car elle aura des conséquences sur vos impôts.
5. Mise en location
Vous pouvez maintenant mettre votre logement en location ! Si votre bien est situé dans une résidence de services, pensez à vérifier si vous pouvez récupérer la TVA sur votre achat.
Et voilà, vous êtes maintenant Loueur en Meublé Non Professionnel ! Il vous faudra ensuite déclarer vos revenus de LMNP tous les ans.
Déclarer ses revenus en LMNP : comment ça marche ?
La déclaration de revenus en LMNP peut paraître complexe au premier abord, rassurez-vous, c’est moins complexe qu’il n’y paraît ! Une fois que vous avez bien compris les étapes, c’est un jeu d’enfant.
Si vous êtes sous le régime Micro-BIC :
Le régime Micro-BIC est automatiquement appliqué si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.
Pour déclarer vos revenus, il vous suffit :
- D’indiquer vos recettes brutes (loyers + charges éventuellement perçues) dans la case 5ND de la déclaration complémentaire 2042 C PRO.
- Le fisc appliquera automatiquement l’abattement de 50 %.
Si vous êtes sous le régime Réel :
Si vos recettes annuelles dépassent le seuil des 77 700 €, ou si vous choisissez volontairement ce régime, alors il vous faut remplir deux formulaires :
- La déclaration n°2031 et ses annexes pour déclarer les revenus et les charges liées à votre activité.
- La déclaration n°2042 C PRO où vous reporterez le résultat de votre déclaration n°2031 dans la case 5NA.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à consulter un expert-comptable pour vous accompagner dans ces démarches. Ces professionnels ont l’habitude de gérer ce genre de situation et sauront vous conseiller au mieux pour optimiser votre fiscalité.
Le LMNP : on résume
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre de belles perspectives pour des investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants.
Résumons les points importants à retenir :
- La LMNP est un statut fiscal qui vous permet de louer un ou plusieurs biens meublés.
- Elle offre d’importants avantages fiscaux comme l’amortissement du bien, la déduction des charges et la récupération de la TVA.
- Ce système offre une grande flexibilité avec des baux de courtes durées et des loyers plus élevés.
- Le régime fiscal à choisir dépendra de vos recettes annuelles.
- Il est important de respecter les conditions d’éligibilité et de faire les démarches nécessaires pour devenir LMNP.
- Soyez attentifs aux inconvénients potentiels, notamment l’investissement initial et le risque législatif.
En somme, la Location Meublée Non Professionnelle est une véritable opportunité pour tout investisseur cherchant à se constituer un patrimoine tout en optimisant sa charge fiscale. Toutefois, comme tout investissement immobilier, il convient d’être rigoureux et informé pour maximiser ses chances de succès.
| Caractéristiques du LMNP | Description |
|---|---|
| Conditions d’éligibilité | 1. Revenus annuels du bien meublé inférieurs à 23 000 € ou représentant moins de 50 % des revenus globaux. 2. Pas d’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). 3. Immatriculation en ligne dans les 15 jours suivant l’acquisition ou la mise en location du bien. 4. Logement meublé, adapté à l’habitation, respectant les normes énergétiques. |
| Types de biens éligibles | 1. Biens meublés classiques (résidence principale, temporaire, saisonnière). 2. Biens en résidences de services (étudiantes, touristiques, médicalisées, d’affaires, EHPADs, seniors). |
| Fiscalité | 1. Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % pour revenus annuels < 77 700 €. 2. Régime réel : Déduction des charges réelles liées à l’activité (travaux, intérêts d’emprunts, amortissement du bien et du mobilier). |
| Avantages | 1. Fiscalité allégée. 2. Loyers plus élevés que pour une location vide. 3. Flexibilité avec des baux de courtes durées. |
| Inconvénients | 1. Soumis aux aléas législatifs. 2. Marché compétitif, parfois difficile de louer. 3. Investissement initial plus élevé. 4. Taxation des plus-values à 17,2 % pour les particuliers. |
| Démarches pour devenir LMNP | 1. Acquisition du bien immobilier. 2. Ameublement du logement selon les critères. 3. Déclaration en ligne de l’activité dans les 15 jours suivant la mise en location. 4. Choix du régime fiscal (Micro-BIC ou réel). 5. Mise en location du bien. |
| Durée minimale du bail | 1 an minimum en LMNP classique, 9 mois pour location à un étudiant. |
| Différences LMNP vs LMP | LMNP : revenus locatifs < 23 000 € et < 50 % des revenus globaux, pas d’inscription RCS. LMP : revenus locatifs > 23 000 €, > 50 % des revenus globaux, inscription RCS. |
Des questions ? Gestion & Patrimoine vous répond !
Est-ce que je peux louer en LMNP tout en ayant une autre activité professionnelle ?
Absolument ! C'est même l'une des spécificités de la LMNP. Vous pouvez tout à fait avoir une activité principale à côté et louer un ou plusieurs biens meublés en parallèle.
Le statut de LMNP est-il réservé aux biens neufs ?
Non, l'avantage de la LMNP est qu'elle concerne aussi bien les logements neufs qu'anciens. En revanche, pour les biens neufs situés dans une résidence de services, vous pouvez récupérer la TVA sur votre achat.
Quels types de biens peut-on louer en LMNP ?
Vous avez l'embarras du choix ! La location meublée non professionnelle est possible pour différents types de biens :
– résidence principale,
– résidence secondaire,
– résidences de services (étudiantes, touristes, médicalisées, d'affaires…).Quelle est la durée minimale d'un bail en LMNP ?
En LMNP classique, le bail doit être d'un an minimum. Pour une location à un étudiant, le bail peut être réduit à 9 mois.
Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?
La principale différence entre la LMNP et la LMP réside dans les critères d'éligibilité.
– Pour la LMNP, vos revenus locatifs doivent représenter moins de 50 % de vos revenus globaux et ne pas dépasser 23 000 € par an. Vous ne devez pas être inscrit au RCS.
– Alors qu'avec la LMP, vous devez générer plus de 23 000 € de revenus locatifs par an, ils doivent représenter plus de 50 % de vos revenus globaux et vous devez être inscrit au RCS.
Autrement dit, si votre activité de location meublée prend plus d’importance et devient professionnelle, vous passerez sous le statut LMP.Je démarre tout juste mon activité de LMNP, avez-vous un dernier conseil à me donner ?
Bien sûr ! L'un des meilleurs conseils que nous puissions vous donner est de bien vous entourer.
N'hésitez pas à solliciter l'aide d'un expert-comptable ou d'un conseiller en gestion de patrimoine pour choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation et optimiser ainsi votre investissement en LMNP. C'est une petite dépense qui pourrait vous faire économiser beaucoup à la fin !
