SCPI : un placement immobilier rentable et accessible à tous

Vous rêvez d’investir dans l’immobilier locatif pour vous constituer un patrimoine et obtenir des revenus complémentaires mais vous n’avez ni le temps ni l’envie de vous lancer dans la gestion d’un bien immobilier ? Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) pourraient bien être la solution qu’il vous faut !

Accessibles à tous les budgets, ces placements offrent des rendements attractifs et une gestion simplifiée, tout en permettant une répartition des risques.

Mais comment fonctionnent-elles ? Quels sont les avantages et les inconvénients associés à ce type d’investissement immobilier ? Dans cet article, Gestion et Patrimoine vous explique tout ce que vous devez savoir sur les SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une solution d’investissement qui permet à plusieurs investisseurs de s’unir pour acquérir un ensemble de biens immobiliers.

L’investissement se fait par le biais de parts que l’on achète et qui donnent droit à une partie des revenus (loyers) générés par le patrimoine immobilier.

Concrètement, la SCPI est un investissement qui permet d’investir de manière indirecte dans l’immobilier locatif.

Mais pour bien comprendre cet investissement « pierre-papier » étudions de plus près son fonctionnement.

Comment fonctionne une SCPI ?

Les SCPI fonctionnent de manière assez simple :

  1. Chaque investisseur place des fonds dans la SCPI et reçoit des parts en échange.
  2. Les fonds collectés par le biais des parts sont ensuite utilisés pour acheter ou construire des immeubles (appartements, bureaux, commerces…) qui seront ensuite mis en location.
  3. Une fois les immeubles achetés ou construits, la gestion est assurée par la société gérante. Elle se charge notamment de :
  • rechercher des locataires,
  • percevoir les loyers
  • et payer les charges (taxes locales, entretien…) inhérentes aux immeubles.
  1. Les recettes (loyers) sont ensuite redistribuées aux associés sous forme de dividendes.

Comme vous pouvez le constater, il s’agit donc d’un excellent moyen d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à se soucier des tâches de gestion. Mais ce n’est pas le seul avantage des SCPI…

Quels sont les avantages des SCPI ?

Les SCPI sont intéressantes sur de nombreux points car :

  • Elles proposent des rendements attractifs.
  • Elles permettent une répartition du risque.
  • Elles ne demandent quasiment aucune gestion.
  • Elles sont accessibles à tous les budgets.

Des rendements attractifs

Les SCPI offrent des rendements attractifs et stables, puisqu’elles sont généralement composées de biens immobiliers à long terme.

Les taux de distribution des SCPI peuvent ainsi aisément atteindre, voire dépasser, les 6 % par an.

Une répartition des risques

Les investissements dans la pierre sont généralement réputés peu risqués mais ne sont pas pour autant sans risque. En cas de mauvaise performance d’un bien le rendement de votre placement peut être affecté.

Investir en SCPI permet de répartir les risques liés à un investissement immobilier car plusieurs épargnants investissent leurs capitaux sur plusieurs biens.

La charge du risque est donc répartie entre plusieurs investisseurs et sur plusieurs biens.

Ainsi, si un bien ne génère pas de revenus ou subit des pertes, cela n’entraînera pas une perte totale du capital investi.

Une gestion simplifiée

Lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif, les tâches de gestion (recherche de locataires, perception des loyers, paiement des charges…) peuvent s’avérer fastidieuses.

Certains épargnants peuvent donc hésiter à investir de peur d’avoir à gérer les tracas fréquents auxquels peut se retrouver confronté un propriétaire bailleur.

C’est votre cas ? Alors la SCPI est sans aucun doute une solution qui vous séduira.

En effet, lorsque vous investissez en SCPI, les tâches liées à la gestion du patrimoine immobilier sont effectuées par la société de gestion de la SCPI.

Ce qui signifie que vous n’aurez aucune tâche de gestion à effectuer. Vous pourrez donc vous concentrer à 100 % sur vos autres activités et percevoir un revenu passif récurrent.

Accessibles à tous les budgets

Investir dans l’immobilier direct demande souvent un capital de départ conséquent. Ce type de placement est donc généralement perçu comme une solution réservée aux investisseurs les plus aisés.

Pourtant, il est possible d’investir dans l’immobilier avec peu de moyens. Et la SCPI en est la preuve !

Les parts des SCPI sont en effet accessibles à tous types de budgets.

Pour vous donner une idée, il est possible d’acheter un lot minimum d’une valeur variant entre 500 et 5 000 euros selon le type de SCPI. Vous voyez donc que même avec de « petits » moyens il est possible de vous constituer un patrimoine immobilier.

Comme vous l’aurez compris, les SCPI peuvent donc s’avérer particulièrement avantageuses sur bien des points. Cependant, vous vous en doutez certainement, comme tout investissement, elles comportent également leur lot d’inconvénients.

Quels sont les risques d’une SCPI ?

Bien que les SCPI offrent une multitudes d’avantages assez séduisants, elles comportent également quelques inconvénients qui doivent être pris en compte avant d’investir.

Parmi les principaux on peut notamment citer :

  • Le risque de perte en capital.
  • L’influence limitée des investisseurs.
  • Le manque de liquidité des parts.
  • Les frais d’intervention.
  • La fiscalité assez lourde.

1. Risque de perte en capital

Bien que réputé sûr, le marché immobilier est sujet à des fluctuations de prix. Investir dans l’immobilier comporte quelques inconvénients, notamment le risque de perte de capital.

Pour atténuer cet inconvénient, il est recommandé d’investir dans plusieurs SCPI pour diversifier son portefeuille immobilier.

2. Influence limitée des investisseurs :

Les investisseurs apportent du capital à la SCPI, mais n’ont qu’un rôle limité dans sa gestion. Cet inconvénient pourrait donc être lourd de conséquence si vous confiez vos fonds à une société qui prend de mauvaises décisions.

C’est pourquoi il convient de bien choisir la société de gestion. Elle doit être transparente et proposer une stratégie claire. Les rapports annuels permettent également aux épargnants de suivre l’évolution de leur placement.

3. Liquidité des parts

L’un des inconvénients majeurs des SCPI réside dans la très faible liquidité des parts. En effet, il est généralement très compliqué de revendre ses parts avant une certaine durée. Ce qui signifie qu’il est préférable d’investir des capitaux dont vous êtes certain(e) de ne pas avoir un besoin immédiat.

Si vous souhaitez investir en SCPI tout en conservant une certaine liquidité des parts il sera alors préférable d’investir via une assurance-vie. Dans ce cadre, l’assureur garantit la liquidité des parts.

4. Les frais d’intervention

Les sociétés de gestion facturent généralement des frais d’intervention et d’enregistrement compris entre 5 et 10 % du prix d’achat.

Cependant, certaines d’entre elles facturent parfois des frais plus élevés. Ce qui peut nuire au rendement de votre placement.

Il est donc important d’être particulièrement attentif à ces frais avant de vous engager.

Bon à savoir : il existe désormais des SCPI sans frais qui ne facturent pas de frais.

5. Fiscalité lourde

Les dividendes versés par la SCPI sont taxés au titre des revenus fonciers et s’ajoutent à la base d’imposition pour l’impôt sur le revenu.

Pour atténuer cette fiscalité, il est recommandé d’investir via un contrat d’assurance-vie ou en utilisant un PEA (Plan Épargne Actions). Ces 2 solutions permettent une fiscalité plus avantageuse.

Vous l’aurez donc compris, même si elle est avantageuse, la SCPI comporte également quelques dangers. Mais, rassurez-vous, il existe des moyens de limiter les éventuels inconvénients.

Nous allons d’ailleurs vous donner nos 3 astuces pour y parvenir.

Nos 3 astuces pour limiter les risques d’un investissement en SCPI

Vous voulez investir en SCPI mais les risques liés à une telle opération vous inquiètent ? Pas de panique, voici 3 moyens très simple pour tenter de les atténuer :

  1. Il est recommandé de diversifier votre portefeuille en investissant dans plusieurs produits (SCPI fiscales, SCPI grand public ou encore différents types de biens).
  2. Il est aussi important de choisir une bonne société de gestion. Elle doit posséder une expérience solide en matière d’investissement immobilier pour optimiser votre placement.
  3. Enfin, veillez à choisir un placement dont la durée correspond à votre horizon d’investissement afin d’être sûr que vous allez récupérer votre capital en temps voulu.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Les SCPI peuvent être regroupés en 5 catégories principales :

  • La SCPI de rendement.
  • La SCPI « fiscale ».
  • La SCPI de plus-value.
  • Les SCPI européennes.
  • Les SCPI thématiques.

La SCPI de rendement

Ce type de SCPI est le plus répandu et comprend généralement des immeubles à bail commercial (bureaux, commerces, entrepôts…).

Les locataires sont généralement des entreprises qui versent des loyers relativement stables.

La plus-value à la revente des biens est souvent faible mais les dividendes perçus sont stables et les taux de rendement peuvent atteindre 8 à 10 % par an.

La SCPI fiscale

La SCPI fiscale permet de réduire le montant de son impôt. Elle est destinée aux investisseurs avertis.

Les dividendes perçus sont généralement moins élevés que ceux des SCPI classiques car le rendement n’est pas le but premier.

La SCPI de plus-value

Ce type de SCPI est généralement composée de biens immobiliers à courte durée de location et qui sont amenés à être revendus dans un court délai (1 an à 5 ans).

Les rendements sont donc moins stables que ceux des autres SCPI mais la plus-value à la revente des biens est importante.

Les SCPI européennes

Ces SCPI investissent exclusivement dans des immeubles situés en Europe et leur objectif est d’accroître la capitalisation du portefeuille par la diversification géographique et sectorielle.

Elles visent donc une croissance du capital avec une prise de risque modérée.

Les SCPI thématiques

Les SCPI spécialisées ou thématiques ciblent un segment particulier du marché immobilier, comme :

  • les commerces,
  • les entrepôts,
  • les résidences étudiantes,
  • les établissements de santé,
  • les hôtels,
  • ou encore les logements sociaux.

Ces SCPI peuvent également se concentrer sur des critères géographiques, tels que des investissements immobiliers dans certaines régions ou pays, ou sur des critères environnementaux, comme les bâtiments à haute performance énergétique.

L’avantage d’investir dans une SCPI spécialisée est qu’elle permet de diversifier son portefeuille d’investissement en s’exposant à des secteurs spécifiques du marché immobilier.

Cela peut offrir des opportunités de rendement et des perspectives de croissance différentes par rapport à une SCPI “classique”.

Tout ce que vous venez de lire vous a donné envie d’investir en SCPI ? Vous vous demandez comment faire ? Alors regardons cela de plus près.

Comment investir en SCPI ?

Investir en SCPI peut paraître complexe, mais il existe en réalité différentes façons simples d’investir dans ce type d’actifs :

  • Acheter des parts directement auprès d’une société gérante.
  • Investir via un contrat d’assurance-vie.
  • Investir en démembrement.
  • Investir via un Fonds Commun de Placement (FCP).
  • Investir sur le marché secondaire.

Acheter directement des parts auprès d’une société de gestion

Cette option est idéale pour les épargnants qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier stable à long terme.

Il suffit alors de trouver le gestionnaire proposant des produits adaptés à vos besoins et à vos objectifs financiers pour acheter directement les parts nécessaires.


Investir via un contrat assurance-vie

Certains contrats d’assurance-vie proposent l’investissement en parts de SCPI ou encore le transfert de parts entre contrats.

Cette solution permet notamment aux investisseurs qui ont déjà un contrat assurance-vie existant, de profiter pleinement des avantages offerts par ce type de placement sans avoir besoin de souscrire un nouveau contrat.


Investir en démembrement

Le démembrement de propriété est un mécanisme qui permet de scinder la propriété d’un bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire.

Il est possible d’y avoir recours pour les parts de SCPI. Cela permet aux 2 parties, nu-propriétaire comme usufruitier, d’acquérir des parts avec une décote au niveau du prix.

Pendant toute la durée de l’usufruit, l’usufruitier perçoit ensuite les loyers alors que le nu-propriétaire possède un patrimoine immobilier non imposable.

Investir via un FCP

Certaines banques proposent également des Fonds Communs de Placement (FCP) qui investissent dans les SCPI. Ces FCP peuvent être un bon moyen pour diversifier son portefeuille et profiter des performances des SCPI à moindre risque.

Investir sur le marché secondaire

Le marché secondaire est une plateforme spécialisée dans la revente de parts de SCPI.

Il permet donc aux investisseurs qui souhaitent vendre ou acheter des parts de trouver facilement des offres adaptées à leurs besoins.


À noter : on trouve majoritairement sur ce marché des parts de SCPI à capital fixe. Les parts de SCPI à capital variable sont plus rares.

Comme vous pouvez le constater, investir en SCPI n’a rien de très compliqué. Cependant, même si la SCPI est un investissement facilement accessible, il faut trouver les fonds nécessaires pour acquérir ses parts.

Comment financer l’acquisition de ses parts de SCPI ?

Il existe plusieurs façons de financer l’acquisition de parts de SCPI :

  1. Le financement personnel (apport en numéraire) : L’une des méthodes les plus simples pour acquérir des parts de SCPI est d’utiliser vos économies personnelles ou votre épargne. Vous payez directement pour les parts de la SCPI avec vos fonds disponibles, sans avoir recours à un emprunt.

  1. Le crédit immobilier : Vous pouvez également financer l’achat de parts de SCPI en contractant un crédit immobilier auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit.

Cette option vous permet d’étaler le coût de l’investissement sur une période plus longue et de bénéficier d’un effet de levier, c’est-à-dire augmenter votre capacité d’investissement grâce à l’emprunt.

Les intérêts du crédit immobilier peuvent être déductibles des revenus fonciers générés par les SCPI, ce qui peut réduire votre fiscalité.

Vous avez trouvé un moyen d’investir ? Vous avez réuni les fonds nécessaires au financement de votre investissement ? Alors, vous allez bientôt pouvoir acquérir des parts de SCPI.

Mais attention, il faut tout de même être vigilant(e) et prendre certains critères en compte avant d’investir pour être sûr de réussir son investissement.

Les 4 critères à absolument prendre en compte avant d’investir en SCPI

Avant d’investir, il est important de vous poser les bonnes questions et de prendre en compte tous les critères susceptibles d’influencer votre placement :

  • Le patrimoine immobilier géré par la société gérante : Les sociétés de gestion ont des parcs immobiliers plus ou moins conséquents et en bonne santé.

Avant d’en choisir une il faut donc vérifier qu’elle possède des immeubles en bon état et rentables. Que comprend le parc immobilier ? Où se situent les biens ? Quelle est la stratégie de gestion ? Quelle est la valeur des biens et le taux d’occupation financier ? Les biens sont-ils en bon état ? …


  • Les performances passées et prévues : quels sont les rendements réalisés par la SCPI ? Quel est le taux de distribution prévu pour l’année en cours ?

Attention : les performances passées d’un produit ne signifient en aucun cas que les performances à venir feront aussi bien ou mieux.


  • La société de gestion : quelle est sa solvabilité et son expérience en matière d’investissement immobilier ? Quels sont ses produits phares ?

  • Les frais et commissions : quels sont les frais de souscription et de gestion ? Existe-t-il des produits sans commission de souscription ?


Une fois que vous avez bien compris le fonctionnement des SCPI et que vous avez pris en compte tous les critères importants, vous pouvez passer à l’action et entamer la procédure d’investissement.

Voyons donc comment faire.

Les 3 étapes incontournables pour investir en SCPI

Vous souhaitez investir en SCPI ? Alors, voici les principales étapes à suivre :

  1. Définissez clairement votre objectif financier et votre profil investisseur : Si la SCPI est un investissement accessible à tous, toutes les SCPI ne vous conviendront pas forcément.

Il est donc important de vous poser les bonnes questions avant de faire votre choix afin d’être certain(e) d’opter pour une SCPI qui correspond à vos attentes.

Pensez donc à vous poser les bonnes questions :

  • Que souhaitez-vous obtenir à court ou long terme ?
  • Souhaitez-vous profiter des rendements réguliers offerts par les SCPI classiques ou recherchez-vous plutôt une plus-value à la revente ?

  1. Sélectionnez une société gérante : Il existe un grand nombre de sociétés de gestion différentes. Bien évidemment, toutes ne se valent pas…

C’est pourquoi il est nécessaire de comparer différentes sociétés gérantes et les produits qu’elles proposent afin de choisir celle qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur.

Si vous ne vous sentez pas suffisamment préparé pour investir en direct, préférez passer par un intermédiaire (conseiller en gestion de patrimoine, banquier…). Ces derniers possèdent une expertise du domaine qui leur permettra de vous orienter vers le meilleur choix possible.


  1. Procéder à l’achat ou au transfert de parts de SCPI : si vous décidez d’acheter directement des parts auprès d’une société gérante, vous devrez remplir un formulaire d’inscription et fournir divers documents pour ouvrir un compte client.

Si vous optez plutôt pour l’investissement via un contrat assurance vie, vous devrez procéder au transfert des parts entre votre contrat existant et un nouveau contrat.

Investissez en SCPI en France ou en Europe

Tout ce que vous venez de lire a retenu votre attention ? Vous souhaitez investir en SCPI ? Alors sachez que vous aurez un large choix de possibilités qui s’offrent à vous.

Vous pourrez investir en France :

  • à Paris,
  • à Toulouse,
  • à Tours,
  • etc.

Ou ailleurs en Europe :

  • En Allemagne,
  • Au Luxembourg,
  • etc.

La SCPI : que devez-vous absolument retenir ?

En résumé, vous l’aurez compris, les SCPI peuvent être une solution intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier rentable et diversifié.

  • Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier.
  • Il existe des SCPI à capital fixe et des SCPI à capital variable.
  • La SCPI vous permet d’acquérir des parts (papier) d’un ensemble d’actifs immobiliers (pierre). On parle donc d’investissement pierre-papier.
  • La société de gestion s’occupe de toutes les tâches de gestion au nom des investisseurs.
  • Placer son argent en SCPI peut permettre de bénéficier d’excellents rendement.
  • Les SCPI comportent un danger de perte en capital.
  • Il est possible d’acquérir ses parts directement auprès de la société de gestion ou bien de passer par un intermédiaire.
  • Il est possible d’investir dans des parts de SCPI à crédit.
  • Il existe plusieurs types de SCPI : de rendement (qui investit dans des bureaux, commerces, etc…), fiscale (qui permet de réduire le montant de son impôt), européenne (qui investit en Europe)…

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