La SCPI de rendement : l’investissement immobilier qui rapporte
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier pour générer des revenus passifs ? Vous n’avez pas envie de vous embêter avec les contraintes de gestion inhérentes à l’investissement locatif ? Alors la SCPI de rendement pourrait fort bien vous séduire. Gestion & Patrimoine vous dit tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
Une SCPI de rendement est une solution d’investissement qui permet à plusieurs investisseurs de grouper leurs fond pour acheter des biens immobiliers professionnels tels que :
- des bureaux,
- des centres commerciaux,
- des entrepôts,
- et même des Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).
Ils louent ensuite ces propriétés à des entreprises pour faire du profit. Tout cela, sans avoir à se soucier des problèmes de gestion immobilière du quotidien.
Pour faire simple, ça ressemble un peu à une cagnotte géante… sauf que là, la cagnotte vous rapporte de l’argent régulièrement.
Ça vous intéresse ? Alors voyons ensemble comment fonctionne ce type de placement.
Comment une SCPI de rendement fonctionne-t-elle ?
Le fonctionnement d’une SCPI de rendement est assez facile à comprendre.
Pour faire simple :
- Les investisseurs achètent des parts (papier) d’un ensemble d’immeubles (pierre). C’est pour cela que l’on parle d’investissement Pierre-papier.
- La société de gestion de la SCPI va louer ces propriétés à des entreprises puis elle recevra l’argent du loyer.
- L’argent récolté est ensuite divisé entre tous les épargnants en fonction de leur investissement de départ.
En somme, la SCPI de rendement est une solution qui permet de percevoir des revenus complémentaires réguliers ! C’est ce qu’on appelle les dividendes.
Si vous êtes déjà un peu familier des SCPI, vous vous demandez sûrement en quoi une SCPI de rendement se différencie des autres types de SCPI ? C’est ce que nous allons voir tout de suite.
Quelles sont les particularités des SCPI de rendement ?
Une SCPI de rendement se distingue des autres types de SCPI par 3 aspects majeurs :
- Le type de biens immobiliers qui les composent.
- Les contrats de location signés avec les locataires.
- La distribution de dividendes réguliers.
Elles se composent de biens immobiliers professionnels
La première particularité des SCPI de rendement est qu’elles n’achètent pas n’importe quel type d’immobilier.
Elles visent principalement des immeubles professionnels, tels que :
- les bureaux,
- les commerces,
- les entrepôts,
- ou les établissements spécialisés comme les EHPAD.
On trouve d’ailleurs différentes sous-catégories de SCPI de rendement :
- La SCPI de commerces,
- La SCPI diversifiée,
- La SCPI spécialisée,
- et la SCPI de bureau.
Elles signent des baux commerciaux avec leurs locataires
Une autre spécificité des SCPI de rendement est la signature de contrats de location particuliers avec les entreprises qui louent leurs biens : ce sont ce qu’on appelle des baux commerciaux.
Ces baux permettent de bénéficier d’un régime beaucoup plus souple que celui des baux d’habitation. Elles offrent donc souvent plus de stabilité dans le temps et permettent une meilleure prévisibilité des revenus à venir.
Elles distribuent des dividendes réguliers
Là où cela devient vraiment intéressant, c’est que l’objectif principal des SCPI de rendement est de distribuer régulièrement des revenus à tous les investisseurs.
Ces dividendes sont généralement versés tous les trois mois, ce qui peut être un véritable bonus pour arrondir vos fins de mois.
Comme vous commencez sans doute déjà à le deviner, ce type d’investissement offre donc de nombreux avantages.
Quels avantages y a t-il à investir dans une SCPI de rendement ?
Les sociétés civiles de placement immobilier sont avantageuses à bien des égards car :
- Elles offrent un rendement attractif.
- Elles permettent de diversifier son patrimoine.
- Elles permettent de diluer le risque locatif.
- Elles ne demandent aucune gestion de votre part.
- C’est un investissement facilement accessible et flexible.
- C’est un placement qui n’est pas soumis aux fluctuations des marchés financiers.
Un rendement attractif
Saviez-vous que certaines SCPI de rendement peuvent rapporter jusqu’à plus de 5,3 % par an ? En gros, ça veut dire que votre épargne s’étoffe tous les mois, sans que vous ayez besoin de rajouter plus d’argent ! Et ces taux sont plutôt intéressants.
À titre de comparaison, c’est bien plus que le Livret A qui ne rapporte actuellement que 3 %.
Une diversification du patrimoine
Imaginez que vous ayez plusieurs cordes à votre arc. Si l’une se casse, vous avez toujours de quoi vous défendre avec les autres.
C’est pareil pour les SCPI de rendement. Grâce à une diversification des types de biens immobiliers (commerces, entrepôts, etc.) et des zones géographiques (France, Allemagne, etc.), elles présentent moins de risques que beaucoup d’autres investissements immobiliers.
Des risques locatifs dilués
On dit souvent qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Avec une SCPI, si l’un des locataires ne peut pas payer son loyer ou si un bien est vide pendant un certain temps (qu’on appelle une vacance locative), cela n’affecte pas trop le rendement global.
En effet, les autres loyers reçus permettent de compenser ce manque à gagner.
La gestion déléguée : zéro souci
L’investissement en Société Civile de Placement Immobilier est un bon moyen d’éviter les tracas classiques de la gestion immobilière ! En investissant de la sorte c’est la société de gestion qui s’occupe de tout :
- choix des immeubles,
- recrutement des locataires,
- encaissement des loyers,
- ou encore organisation des travaux d’entretien.
Pour parler trivialement, c’est comme avoir un majordome qui gère tout à votre place !
Un investissement qui allie accessibilité et flexibilité
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, pas besoin d’être millionnaire pour se lancer dans l’investissement immobilier !
Certaines SCPI de rendement sont accessibles avec un petit billet de 200 euros seulement. Cela permet donc d’avoir une belle collection d’immeubles dans son portefeuille.
Envie d’investir plus ? Envie d’investir moins ? Pas de souci ! Avec les SCPI, c’est vous qui décidez combien vous voulez investir. Vous pouvez moduler votre investissement selon vos moyens et vos envies.
Vous voyez ? Quand on vous disait que c’est à la fois flexible et accessible.
Une protection contre les fluctuations des marchés financiers
En optant pour l’immobilier via les SCPI, on choisit un actif qui est décorrélé des autres marchés financiers qui peuvent parfois être très volatils (comprenez : ils montent et descendent beaucoup).
Cette partie du patrimoine est donc protégée des soubresauts boursiers.
Vous l’aurez compris, dans l’ensemble, les SCPI de rendement ont beaucoup d’avantages à offrir. Elles viennent cependant également avec quelques inconvénients qu’il est important d’avoir à l’esprit avant de se lancer.
Quels sont les inconvénients des SCPI de rendement ?
Eh oui ! Toute médaille a son revers. Alors avant que vous ne sautiez trop vite sur cette belle opportunité, prenez quand même le temps de bien analyser les inconvénients de ce type de placement.
Parmi les principaux on trouve notamment :
- Le risque de perte en capital.
- Le fait que les performances ne sont pas garanties.
- Le manque de liquidité.
- La durée de placement.
- Les taxes et frais de gestion.
La perte potentielle de capital
Tout comme pour d’autres placements, l’investissement dans une SCPI de rendement n’est pas sans risque et il n’y a aucune garantie que vous récupériez tout votre argent investi.
En cas de crise majeure du marché immobilier, vous pouvez même potentiellement perdre une partie du capital investi.
Le rendement non garanti
Avec des taux pouvant frôler les 6 %, la rentabilité annoncée peut être tentante mais elle n’est pas gravée dans le marbre.
Elle peut fluctuer en fonction de plusieurs facteurs, notamment les loyers perçus, le taux d’occupation des biens ou encore le contexte économique général.
Le manque de liquidités
Si certains investissements vous permettent de retirer votre mise quand vous le souhaitez, ce n’est pas le cas des SCPI.
La cession des parts dépend beaucoup de la santé du marché immobilier ainsi que du type de SCPI (à capital fixe ou variable). Cela signifie qu’il peut parfois être difficile de revendre ses parts rapidement si besoin.
Un placement à long terme
Les SCPI de rendement sont un peu comme un arbre : il faut lui laisser le temps de grandir pour en récolter les fruits.
Il s’agit en effet d’un placement de long terme avec une durée minimale recommandée de 10 ans, pour permettre d’amortir les différents frais et taxes.
Des plus-values taxées et des frais de gestion
Si vos parts prennent de la valeur et que vous décidez de les vendre, surprise ! Vous devrez payer des taxes sur le bénéfice réalisé (appelé “plus-value”). De plus, n’oubliez pas de prendre en compte les frais de gestion annuels qui sont prélevés par la société qui gère la SCPI.
Après avoir attentivement fait le point sur les avantages et inconvénients de la SCPI, vous souhaitez investir ? Alors voyons comment faire !
SCPI de rendement : Comment faire pour investir ?
Une fois que vous avez pesé le pour et le contre, si vous êtes toujours motivé(e) à sauter le pas, voici comment vous pouvez entrer dans la danse des SCPI de rendement.
Investir au comptant dans une Société Civile de Placement Immobilier
La première façon de plonger dans le grand bain des SCPI de rendement est l’investissement au comptant.
Vous payez donc en une seule fois le montant total des parts que vous souhaitez acquérir. En échange, vous recevrez régulièrement, généralement tous les trois mois, vos dividendes.
Investir à crédit dans une SCPI de rendement
Comme pour une maison que vous ne pourriez pas acheter immédiatement, vous pouvez avoir recours au crédit pour investir en SCPI.
Vous empruntez alors l’argent auprès d’une banque pour l’achat de vos parts. Lorsque les taux d’intérêt sont bas, c’est une solution qui peut s’avérer très rentable pour augmenter votre capital.
Investir en nue-propriété dans une SCPI de rendement
Investir en nue-propriété dans une SCPI de rendement, c’est comme acheter un cadeau pour soi-même, mais décider de ne pas l’ouvrir avant un certain temps.
Cette formule permet aux épargnants d’acquérir des parts moins chères et d’obtenir des revenus complémentaires à terme. C’est une option particulièrement séduisante pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur imposition sur la fortune immobilière (IFI) ou préparer leur retraite.
Investir via une assurance-vie dans une SCPI de rendement
Investir via une assurance-vie, c’est un peu comme protéger votre argent dans un coffre-fort.
Le contrat d’assurance-vie offre un cadre fiscal privilégié qui permet d’optimiser la fiscalité de votre patrimoine.
Les revenus générés par votre SCPI sont alors réinvestis dans l’enveloppe du contrat et ils ne sont pas imposés immédiatement. C’est donc une option intéressante pour ceux qui cherchent à minimiser l’impact fiscal de leur investissement.
La SCPI de rendement : que retenir ?
Pour conclure, la SCPI de rendement est un investissement immobilier accessible à tous et qui n’exige pas de compétences particulières en gestion immobilière. Pour faire court :
- La SCPI de rendement collecte l’argent des investisseurs pour acheter puis louer des biens immobiliers professionnels.
- Les dividendes sont généralement versés tous les trois mois aux investisseurs.
- Les SCPI de rendement offrent plusieurs avantages comme un rendement attractif, une gestion déléguée d’un patrimoine diversifié et une mutualisation du risque.
- Cependant, il existe également des inconvénients tels que la perte possible de capital, le manque de liquidités, la fiscalité sur les revenus et la plus-value ou encore l’investissement sur le long terme.
- L’investissement pierre-papier dans une SCPI peut se faire de plusieurs façons : au comptant, à crédit, en nue-propriété ou via une assurance-vie.
En somme, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier peuvent être un très bon moyen d’investir dans l’immobilier tout en évitant les tracas liés à cette activité.
Toutefois, comme avec toutes formes d’investissements, il est recommandé de se renseigner avec soin avant la souscription pour s’assurer de prendre la bonne décision.
Des questions ? On vous répond
Est-ce que je peux investir dans une SCPI de rendement si je suis débutant ?
Bien sûr ! Le concept derrière les SCPI est simple à comprendre et n'exige pas de compétences particulières en gestion immobilière. De plus, la société de gestion s'occupe de tout. Vous n'avez donc pas besoin de devenir un expert en immobilier pour investir.
Puis-je perdre de l'argent en investissant dans une SCPI de rendement ?
Comme tout investissement, il y a toujours des risques. Les performances d’une SCPI peuvent fluctuer en fonction du marché immobilier et de l'économie. Il est donc essentiel d'investir seulement l'argent dont vous n'avez pas un besoin immédiat.
Les dividendes sont-ils garantis avec une SCPI de rendement ?
Non, les dividendes ne sont pas garantis. Ils dépendent des loyers perçus par la SCPI et ceux-ci peuvent varier en fonction du taux d'occupation des biens et de la santé du marché immobilier.
Combien dois-je investir au minimum dans une SCPI de rendement ?
La plupart des SCPI proposent des parts à des prix relativement accessibles. Pour vous donner une idée, un investisseur peut faire l’acquisition d’une part à compter de seulement quelques centaines d'euros seulement dans la plupart des cas.
Toutefois, chaque SCPI a sa propre politique, il est donc préférable de se renseigner auprès de chacune d'entre elles.Est-ce que c'est une bonne idée d'emprunter pour investir dans une SCPI ?
Emprunter peut être une excellente stratégie si les taux d'intérêt sont bas et si vous êtes en mesure de rembourser l'emprunt confortablement. En effet, cela permet d'investir un montant plus important et donc potentiellement générer plus de revenus.
Quelle est la fiscalité applicable aux dividendes d'une SCPI de rendement ?
Les dividendes perçus d'une SCPI de rendement sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis à l'impôt sur le revenu selon votre tranche d'imposition, ainsi qu'aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2%.
Chaque année, la société de gestion vous fournira une attestation fiscale qui mentionnera le montant que vous devez déclarer à l'administration fiscale.Comment se calcule le rendement d’une SCPI ?
Pour calculer le taux de distribution, on divise les dividendes versés par le prix d'acquisition de la part au 1er Janvier de l'année.
Cependant, si vous voulez avoir une meilleure idée de ce que pourrait être votre rendement sur le long terme, il est conseillé de regarder le taux de rentabilité interne (TRI), qui prend en compte aussi bien les revenus locatifs que les fluctuations du prix des parts sur toute la durée de votre investissement.
