SCPI fiscale : investissez dans l’immobilier pour défiscaliser
Les SCPI fiscales sont des solutions d’investissement immobilier qui allient revenus locatifs et avantages fiscaux.
Idéal pour ceux qui cherchent à alléger leur fiscalité, ce dispositif requiert néanmoins une compréhension approfondie de ses mécanismes pour pouvoir être utilisé au mieux. Vous voulez savoir si la SCPI fiscale est faite pour vous ? Gestion et Patrimoine vous accompagne dans votre découverte des SCPI de défiscalisation.
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
Une SCPI fiscale est un véhicule d’investissement immobilier qui permet aux investisseurs de profiter de certains avantages fiscaux.
Pour faire simple, c’est une société dans laquelle plusieurs personnes investissent de l’argent en échange de parts. L’argent investi est ensuite utilisé pour acheter des immeubles dont les loyers sont distribués entre les investisseurs en fonction de leur part dans la SCPI.
On parle donc d’investissement pierre-papier.
Mais regardons d’un peu plus près comment fonctionne ce type de placement.
Comment fonctionne une SCPI fiscale ?
Le fonctionnement d’une SCPI fiscale est très simple et peut être résumé en quelques étapes :
- Collecte de fonds : la SCPI rassemble de l’argent auprès d’investisseurs désireux de placer leur argent dans l’immobilier.
- Achat de biens immobiliers : avec l’argent collecté, la société de gestion de la SCPI achète des biens immobiliers éligibles à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, de déficit foncier, Denormandie…).
- Gestion des biens : la société de gestion s’occupe de la gestion des biens acquis. Elle se charge notamment de la recherche de locataires, de l’entretien et de la rénovation des propriétés lorsque cela est nécessaire.
- Distribution des revenus : les loyers perçus sont ensuite distribués aux investisseurs en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent dans la SCPI.
- Vente des immeubles : à terme, les actifs fonciers sont vendus. Les bénéfices réalisés lors de cette vente sont également distribués aux investisseurs.
Vous voyez, c’est assez simple.
Il faudra en revanche être vigilant(e) au moment d’investir car il existe différents types de SCPI de défiscalisation et toutes ne vous correspondront pas forcément.
Les différents types de SCPI fiscales
Il existe plusieurs types de SCPI fiscales avec chacune leurs avantages fiscaux spécifiques liés à différents dispositifs de défiscalisation immobilière.
- SCPI Denormandie : Ces SCPI misent sur la rénovation de logements anciens situés en cœur de ville. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt échelonnée sur 6, 9 ou 12 ans équivalente à 12 %, 18 % ou 21 % de l’investissement total.
- SCPI Pinel : Elles investissent dans des biens neufs ou totalement réhabilités éligibles au dispositif Loi Pinel. Tout comme les SCPI Denormandie, elles permettent une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21 % du montant investi.
- SCPI Malraux : Elles se concentrent sur la rénovation de biens immobiliers situés dans des centres-villes historiques. La réduction d’impôt accordée par la Loi Malraux peut aller de 22 % à 30 % du montant des travaux engagés.
- SCPI de déficit foncier : Les SCPI de déficit foncier permettent aux investisseurs d’accéder à des biens nécessitant d’importants travaux de rénovation. Ils peuvent ainsi déduire le montant total des travaux de leurs revenus fonciers pendant une période pouvant aller jusqu’à 10 ans.
Chaque type de SCPI correspond à des objectifs spécifiques. Il est donc important de bien choisir en fonction de vos besoins et de votre situation.
Et si vous choisissez bien, vous devriez normalement profiter des nombreux atouts de ce type de SCPI.
Quels avantages y a t-il à investir dans une SCPI fiscale ?
Investir dans une SCPI de défiscalisation peut être très intéressant car :
- C’est un investissement accessible.
- Vous n’avez pas à vous occuper de la gestion.
- Les risques sont répartis sur plusieurs immeubles.
- Vous bénéficiez d’une défiscalisation immédiate.
Un investissement accessible
Les SCPI fiscales sont accessibles même à ceux qui n’ont pas beaucoup d’argent à investir. Avec des montants de souscription allant généralement de 5 000 € à 10 000 €, c’est un moyen abordable pour se lancer dans l’immobilier.
Prise en charge de la gestion locative
Avec une SCPI, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion des propriétés. De la recherche de locataires à l’entretien des biens, tout est pris en charge par la société de gestion.
Vous pouvez ainsi profiter de vos revenus locatifs sans le stress et le temps qu’implique la gestion d’un bien immobilier.
Mutualisation des risques
Investir dans une SCPI permet également de mutualiser les risques. En effet, votre argent est réparti sur plusieurs biens, ce qui diminue les risques liés à la vacance locative ou aux impayés.
Défiscalisation immédiate
Enfin, le dernier avantage notable des SCPI fiscales, c’est qu’elles permettent une défiscalisation immédiate.
Selon le type de SCPI choisie, vous pouvez bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu, ce qui peut s’avérer très avantageux pour les personnes fortement imposées.
Alors, il est vrai que les SCPI fiscales sont assez séduisantes. Elle comporte toutefois quelques inconvénients qu’il est important d’avoir en tête avant de songer à y investir.
Quels sont les inconvénients des SCPI fiscales ?
Les SCPI fiscales sont comme tout le monde, elles ont leurs défauts. Et parmi les principaux on peut leur reprocher :
- Leur durée d’engagement.
- Les frais qu’elles appliquent.
- Les rendements parfois moyens.
- Le risque de perte en capital.
La durée d’engagement
Contrairement à certains placements financiers, les SCPI fiscales nécessitent un engagement sur le long terme.
Eh oui, il est très dur de sortir de ce type de SCPI avant 12 à 15 ans. Ce qui signifie que vous ne devez y investir que des fonds dont vous savez que vous n’aurez pas un besoin immédiat.
Si vous tenez à la liquidité de votre placement, mieux vaudra donc considérer une autre solution.
Les frais
La plupart des SCPI prélèvent :
- des frais de souscription,
- d’entrée,
- et de gestion.
Ces frais peuvent être assez élevés, et tournent généralement entre 8 % et 12 % du montant investi.
Il faut donc bien calculer la rentabilité de la SCPI sélectionnée, déduction faite des frais, avant d’investir.
Un rendement relatif
Si les SCPI fiscales permettent une réduction d’impôts intéressante, leur rendement locatif est souvent inférieur à celui des autres types de SCPI.
Il est fréquent que le rendement soit inférieur à 2 %.
Il ne sera donc pas judicieux d’opter pour ce type de SCPI si votre objectif principal est le rendement.
Le risque de perte en capital
Comme tout investissement immobilier, les SCPI fiscales comportent un risque de perte en capital.
Cela peut notamment se manifester si la valeur des biens immobiliers acquises baisse ou si la SCPI ne trouve pas de locataires.
Il est essentiel de bien comprendre ces inconvénients avant d’investir dans une SCPI fiscale.
Néanmoins, si, pour beaucoup d’investisseurs, les atouts l’emportent largement sur les inconvénients, ce n’est pas le cas pour tous. Alors voyons si ce type de SCPI est fait pour vous !
À qui s’adressent les SCPI fiscales ?
Les SCPI fiscales s’adressent principalement aux contribuables fortement imposés qui cherchent avant tout à réduire leur imposition.
Il est cependant important de noter que l’investissement en SCPI fiscales nécessite une certaine capacité d’épargne et une vision à long terme.
De plus, ce type de placement n’est pas adapté à ceux qui souhaitent réaliser un gain rapide ou qui ont besoin de liquidités rapidement.
Vous avez tout étudié de très près et êtes persuadé(e) que la SCPI fiscale est faite pour vous ? Alors voyons comment faire pour investir.
SCPI fiscale : Comment faire pour investir ?
Investir dans une SCPI fiscale est assez simple. Cela se déroule en 3 étapes :
- Choix de la SCPI : La première étape est de choisir la SCPI qui correspond le mieux à vos objectifs. Pour cela, vous devrez considérer plusieurs critères dont le taux de rendement, les dispositifs fiscaux qu’elle utilise, le type de biens immobiliers qu’elle cible, etc.
- Achat des parts : Une fois que vous avez choisi la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir, vous pouvez souscrire des parts. Le nombre de parts que vous allez acquérir dépend de vos capacités financières et de vos objectifs.
- Paiement : Après avoir souscrit les parts, vous devrez effectuer le paiement. Plusieurs options peuvent être disponibles selon les SCPI : paiement comptant, crédit, etc.
L’acquisition de parts se fait généralement pendant des périodes spécifiques définies par la société de gestion.
Comment financer l’acquisition de ses parts de SCPI fiscale ?
Financer l’acquisition de parts de SCPI fiscale peut se faire de différentes manières :
- Apport personnel : Si vous avez des économies, vous pouvez les utiliser pour acheter des parts de SCPI. C’est le mode de financement le plus simple et le plus direct.
- Crédit immobilier : Vous pouvez également financer votre investissement par un crédit immo. C’est une option intéressante quand les taux d’intérêt sont bas car les mensualités du crédit pourront être remboursées par les loyers. Cela est hélas beaucoup moins intéressant lorsque les taux sont hauts.
- Epargne programmée : Certaines SCPI fiscales proposent une option d’épargne programmée. Cette option vous permet d’investir un montant fixe chaque mois ou chaque trimestre jusqu’à ce que vous atteignez la somme nécessaire pour acquérir une part.
Chaque option a ses pour et ses contres. Il est donc important de bien étudier chaque possibilité avant de faire votre choix. N’hésitez pas à demander conseil à un professionnel si vous n’êtes pas sûr de la meilleure solution pour vous.
La SCPI fiscale : que retenir ?
En résumé, la SCPI fiscale est un dispositif d’investissement immobilier qui offre des avantages fiscaux attractifs.
Elle est idéale pour les contribuables fortement imposés cherchant à défiscaliser et les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine diversifié.
Voici les points clés à retenir :
- La SCPI est un placement pierre-papier qui offre une façon simple et accessible d’investir dans l’immobilier.
- La gestion locative est entièrement prise en charge par une société de gestion.
- Il existe différents types de SCPI fiscales (Denormandie, Pinel, Malraux, de déficit foncier…), chacune correspondant à des objectifs spécifiques.
- Les SCPI fiscales nécessitent un engagement assez long (12-15 ans) et comportent certains risques dont il faut être conscient.
Si vous envisagez d’investir en SCPI fiscale, il est recommandé de bien étudier chaque option et de solliciter des conseils professionnels si nécessaire. Avec une approche bien informée, la SCPI fiscale peut être une véritable opportunité pour augmenter votre patrimoine et réduire votre imposition.
Des questions ? Gestion & Patrimoine vous répond !
Est-ce que je peux investir dans une SCPI fiscale avec seulement 1 000 euros ?
Certaines SCPI fiscales proposent des montants de souscription relativement bas, qui peuvent se situer entre 5 000 € et 10 000 €. Toutefois, il est peu probable que vous trouviez une SCPI fiscale qui accepte un investissement initial de seulement 1 000 euros.
Dois-je payer des impôts sur les revenus générés par ma SCPI fiscale ?
Oui, les revenus locatifs que vous percevez de votre SCPI sont imposables. Cependant, l’avantage des SCPI fiscales est qu’elles offrent un certain nombre de réductions d'impôts qui peuvent alléger considérablement votre fiscalité.
Puis-je vendre mes parts de SCPI fiscale quand je le souhaite ?
En théorie, vous pouvez vendre vos parts de SCPI fiscale quand vous le souhaitez. Cependant, il faut savoir que la durée d’engagement est généralement de 12 à 15 ans.
Si vous décidez de vendre vos parts avant la fin de cette période, vous risquez de perdre les remises fiscales obtenues.Est-ce que l'investissement en SCPI fiscale est risqué ?
Comme tout investissement immobilier, les SCPI fiscales comportent des risques. Les principaux risques sont la vacance locative (absence de locataires), la baisse des prix, et le danger lié à l’endettement si vous avez recours à un crédit pour financer votre investissement.
Est-ce que je peux souscrire à une SCPI fiscale via mon assurance-vie ?
Non, les SCPI fiscales ne peuvent pas être souscrites par le biais d'un contrat d'assurance-vie. Elles doivent être souscrites directement auprès de la société de gestion ou d'une plateforme de distribution.
